一、商品房預(yù)售的條件是什么

房屋預(yù)售雖然是一種可行的銷售方式，但如果管理不善，極易導(dǎo)致投機(jī)行為，損害消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益。為此，根據(jù)法律的規(guī)定，房屋預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

第一，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。此項(xiàng)規(guī)定是商品房預(yù)售的基礎(chǔ)。因?yàn)橹挥型恋厥褂脵?quán)是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地進(jìn)入流通領(lǐng)域，從而達(dá)到預(yù)售的目的。

第二，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提。城市任何建設(shè)項(xiàng)目都得置于城市的總體規(guī)劃之下，房屋建設(shè)也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。

第三，按提供預(yù)售的房屋計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此項(xiàng)規(guī)定是房屋預(yù)售的關(guān)鍵性問題。

第四，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

二、購買預(yù)售的商品房要注意什么

1、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力認(rèn)定的，資質(zhì)越高，說明其開發(fā)能力越強(qiáng)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的能力就越強(qiáng)。如果某一個(gè)開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)資質(zhì)或者資質(zhì)很低，則有可能會(huì)由于后續(xù)資金不足和組織設(shè)計(jì)施工的經(jīng)驗(yàn)欠缺等，出現(xiàn)延期交房甚至樓盤爛尾等問題。

2、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍

如果開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照上沒有銷售樓房的經(jīng)營范圍，那么開發(fā)商的銷售行為就是違法經(jīng)營，購房者與其簽訂的售房合同有可能是無效合同，購房者的預(yù)期權(quán)益就始終處于不確定狀態(tài)。所以在購買房屋時(shí)，一定要看房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營權(quán)。

3、審查“五證”

“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”?！拔遄C”是指：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預(yù)售許可證》?！拔遄C”中最重要的是國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。

4、審查所要購買的房屋是否已被抵押

開發(fā)商為籌集建設(shè)資金，一般會(huì)將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)抵押給銀行以獲得貸款，這種抵押是國家政策允許和鼓勵(lì)的。但是如果在商品房開始預(yù)售時(shí)開發(fā)商沒有辦理解押，就會(huì)使購房者承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。這種情況下，如果開發(fā)商預(yù)售商品房所收上來的錢沒有用于及時(shí)償還銀行的貸款，而用于其他風(fēng)險(xiǎn)投資，致使其無法償還銀行的到期債權(quán)，那么銀行的抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，購房者的預(yù)期房產(chǎn)權(quán)利屬于債權(quán)，根據(jù)相關(guān)法律，擔(dān)保物權(quán)優(yōu)于債權(quán)受償，銀行的權(quán)利優(yōu)先于購房者的權(quán)利。

所以在購房前一定要弄清所購房屋和其依附的土地使用權(quán)的抵押情況。根據(jù)我國《擔(dān)保法》第四十五條規(guī)定，抵押“登記部門登記的資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印。”買房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購買的房產(chǎn)的抵押情況，也可通過查閱《北京房地產(chǎn)》雜志了解到一些情況，或者直接察看開發(fā)商的土地使用權(quán)證書，上面會(huì)有抵押情況的記載。

5、謹(jǐn)防廣告及宣傳的誘惑和誤導(dǎo)

購房者從開發(fā)商那里了解樓盤情況，聽到的往往都是對此項(xiàng)目的溢美之詞。廣告、樓書、沙盤、樣板間在合同的締結(jié)過程中屬于要約引誘，一般不具有法律上的效力。

購買房屋是每個(gè)人的大事，大家都想要一次性搞定，都不愿事后生出什么不必要的枝節(jié)。那這就要求我們在購買商品房時(shí)擦亮眼睛，看開發(fā)商預(yù)售的商品房是否符合法定的條件以及我們在購買預(yù)售的商品房時(shí)應(yīng)注意哪些問題，而這些問題最好通過專業(yè)的房產(chǎn)律師來了解，一旦發(fā)生糾紛律師也是最早知道相關(guān)信息的人，也便于及時(shí)維護(hù)您的合法權(quán)益。