一、商品房一般什么時候交付

商品房交付時間的認定，主要涉及到房地產開發(fā)企業(yè)應否承擔違約責任的問題。最高人民法院司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。所謂房屋的交付使用，就是房地產開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉移給買房戶占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買房戶。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權的轉移。

如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權轉移的，房地產開發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內將房屋移轉給買房戶占用，即“交鑰匙”，就應認定房地產開發(fā)企業(yè)按期履行了“房屋交付使用”的義務。當然，商品房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內容進行特別約定。

如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉移占有房屋，而且同時要轉移房屋所有權的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權利義務內容。在此約定下，房地產開發(fā)企業(yè)不僅應當在合同約定的期限內向買房戶“交鑰匙”，而且還應當將房屋所有權移轉于買房戶，否則，將承擔違約責任。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由開發(fā)商承擔；交付使用后，即使房屋權屬證沒有辦理完畢，房屋可能的風險由購房人承擔。

購房人接到書面通知書時，無正當理由拒絕接受的，自書面通知書確定的交付使用之日起，購房人承擔一切風險，當事人約定的除外。這里的“正當理由”主要是指自然災害等不可抗力的理由；其他原因如疾病、外出等，由于買受人可以委托他人辦理交房手續(xù)，則不構成“正當理由”。

二、商品房有質量問題能退房嗎

房屋質量問題可以分為兩大類，

所謂的質量瑕疵，即房屋質量雖然不符合合同約定或者國家質量標準，但是主體結構質量經核驗屬合格或者該質量問題并未嚴重影響正常居住使用。在這種情況下，如在房屋在保修期內，買受人有權要求開發(fā)商應當承擔修復責任；開發(fā)商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔。買受人無權解除房屋銷售合同（即買受人無權退房）。

房屋出現(xiàn)嚴重質量缺陷，即房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，或者質量問題嚴重影響正常居住使用。在這種情況下，買受人有權解除合同（退房）并要求開發(fā)商賠償損失（該損失包括買受人向銀行貸款發(fā)生的利息損失，以及解除合同造成未能獲取同等條件下房屋升值部分的損失）。如買受人不想解除合同，并且房屋質量缺陷可以修復至符合有關質量標準的，買受人有權要求開發(fā)商進行修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔。

如果房屋出現(xiàn)嚴重質量缺陷，并且無法將房屋修復至符合有關質量標準的，或者雖能修復但不宜修復的，根據(jù)目前的法律規(guī)定和相關司法實踐，買受人僅有權解除合同并要求開發(fā)商賠償損失，如果買受人堅持要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同，交付符合法律規(guī)定和協(xié)議約定的房屋的，法院將不會支持。