霸王條款是指經(jīng)營(yíng)者利用其信息、專(zhuān)業(yè)知識(shí)和交易中優(yōu)勢(shì)地位預(yù)先擬定，且未與消費(fèi)者充分協(xié)商作出的，對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任的條款。買(mǎi)房合同需要注意的霸王條款如下：

（一）對(duì)虛假宣傳不負(fù)責(zé)任

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，甲方（開(kāi)發(fā)商）在本合同簽訂之前對(duì)本房屋及本房屋的相關(guān)事項(xiàng)以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請(qǐng)，不具有要約效力，甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)以本合同之明確約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。

（二）屋頂外墻使用權(quán)不歸買(mǎi)受人

有些開(kāi)發(fā)商印制的《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，其所在樓宇屋面、外墻使用權(quán)不屬買(mǎi)受人。屋頂和外墻面廣告權(quán)、會(huì)所、休閑娛樂(lè)設(shè)施及其他賣(mài)方投資建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬出賣(mài)方。

（三）公共收益歸開(kāi)發(fā)商所有

如一家地產(chǎn)商的《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，占用小區(qū)的道路或場(chǎng)地用于停放的車(chē)位，全部歸出賣(mài)人，出賣(mài)人有權(quán)出售、出租，對(duì)此購(gòu)房者無(wú)權(quán)干涉。

（四）解除合同期限不一樣

應(yīng)該說(shuō)，按照合同法的規(guī)定，合同雙方當(dāng)事人的法律地位平等。按期付款和按期交房是商品房買(mǎi)賣(mài)契約雙方的最主要義務(wù)，對(duì)于這兩項(xiàng)主要義務(wù)的違反導(dǎo)致解除合同的催告期限，合同雙方當(dāng)事人也應(yīng)是對(duì)等的。

（五）違約金、定金兩者如何取舍由開(kāi)發(fā)商規(guī)定

有些《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人違約的情況下，既可以沒(méi)收定金，又可以收取1%的違約金。這顯然對(duì)購(gòu)房者是不公平的。

（六）開(kāi)發(fā)商違約不擔(dān)責(zé)

某樓盤(pán)的《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》規(guī)定，房屋交付后90天內(nèi)，雙方應(yīng)按規(guī)定準(zhǔn)備資料，協(xié)助對(duì)方辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)及申領(lǐng)有關(guān)權(quán)證手續(xù)。但在對(duì)開(kāi)發(fā)商不協(xié)助對(duì)方辦理的違約責(zé)任選擇上，全部選擇空白。

（七）用格式條款對(duì)抗非格式條款

如某樓盤(pán)《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，合同附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容如有沖突，以本附件內(nèi)容為準(zhǔn)。這意味著開(kāi)發(fā)商能夠依據(jù)自行設(shè)定的格式合同排斥非格式合同。

二、購(gòu)房合同如何防范霸王條款

（一）合同雙方要遵循合同法的基本原則

“平等原則”、“公平原則”、“誠(chéng)實(shí)信用原則”，這些原則是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的基本準(zhǔn)則，是避免“霸王”合同發(fā)生的第一步。對(duì)于開(kāi)發(fā)商在商品房合同中設(shè)置的不平等條款一定要據(jù)理力爭(zhēng)，如果開(kāi)發(fā)商拒絕更改一定不要輕易簽訂合同。

（二）購(gòu)房者一定要學(xué)會(huì)理性購(gòu)房

國(guó)內(nèi)購(gòu)房過(guò)程中“霸王合同”層出不窮的主要原因在于，不了解市場(chǎng)行情、不懂法律知識(shí)的購(gòu)房者與房地產(chǎn)商直接打交道，購(gòu)房者當(dāng)然要吃虧。

在當(dāng)前情況下，消費(fèi)者“理性購(gòu)房”顯得尤為重要。面對(duì)不規(guī)范的房市，消費(fèi)者應(yīng)該理智購(gòu)房，不要盲目跟風(fēng)，不僅要買(mǎi)到房子，而且還要維護(hù)好自己的利益”。

（三）購(gòu)房者一定要有強(qiáng)烈的合同意識(shí)

在簽訂合同前要了解一些購(gòu)房法律知識(shí)，一定要先看合同條款，仔細(xì)審閱合同中的每個(gè)條款，要據(jù)理力爭(zhēng)。如果購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房知識(shí)欠缺，可以請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士、房產(chǎn)律師陪同選房購(gòu)房。

商品房買(mǎi)賣(mài)成為消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)，而由于商品房買(mǎi)賣(mài)合同中存在“霸王條款”而引發(fā)的各類(lèi)民事訴訟案件也呈逐年上升趨勢(shì)。畢竟購(gòu)房者是處于弱勢(shì)群體，他們對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)的信息不夠了解，所以在購(gòu)買(mǎi)商品房之前最好還是先咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的律師看看商品房買(mǎi)賣(mài)合同中會(huì)有哪些霸王條款，應(yīng)該如何防范霸王條款。也可以請(qǐng)律師陪同簽訂購(gòu)房合同，謹(jǐn)防因霸王條款而使自身利益受損。