一、商品房買賣的流程是怎樣的

第一步：初步選定項目

本階段，最主要的是廣泛搜集房源信息，通過閱讀樓書、參觀樣板間、聽銷售人員介紹項目情況等方式，對商品房的位置、環(huán)境、戶型、價格等進行綜合比較，初步確定所要選定的項目。

第二步：審查五證

初步選定項目后，即應該開始對項目的合法性進行審查。購房者應要求銷售單位出示該項目的《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房內(nèi)、外銷預、銷售許可證》。以上五證，尤其是《國有土地使用證》和《商品房內(nèi)、外銷預、銷售許可證》尤為重要。

在審查時，應注意以上五證的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。目前有部分開發(fā)商領(lǐng)取的是臨時土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領(lǐng)取的《商品房內(nèi)、外銷預、銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應著重審查您所購買的房屋是否在預、銷售范圍之內(nèi)。

第三步：簽訂認購書

如果您所選定的項目及其銷售單位通過了合法性的初步審查，下一步便可與項目的開發(fā)建設(shè)單位或取得合法代理資格的銷售單位簽訂認購書，并交納定金。認購書一般包括所購房屋名稱（具體樓號）、認購單價、建筑面積、總價款、付款方式、定金數(shù)額、正式簽約時間、違約責任等主要條款。

目前認購書當中糾紛較多的主要是定金處理。目前有些開發(fā)商在預、銷售許可證取得前即與購房人簽訂認購書，此類認購書是不具備法律效力的。若買方在簽訂正式預、銷售契約前要求退還定金，開發(fā)商應予退還。對于認購書中將定金寫成訂金的，若買方放棄購買要求退還定金，亦應退還。

第四步：簽署正式購房契約

認購書簽訂后，您即應著手準備簽署正式契約。目前北京市國土資源和房屋管理局監(jiān)制的購房合同（下稱主契約）主要有以下四種：《ｘｘ市內(nèi)銷商品房預售契約》、《ｘｘ市外銷商品房預售契約》、《ｘｘ市內(nèi)銷商品房買賣契約》、《ｘｘ市外銷商品房買賣契約》。前兩種合同主要適用于以預售方式銷售的商品房；后兩種合同適用于現(xiàn)房銷售。

關(guān)于現(xiàn)房，目前存在很多誤解。事實上，法律意義的現(xiàn)房是指開發(fā)商已經(jīng)取得大產(chǎn)權(quán)的房屋。正是基于此，《ｘｘ市內(nèi)銷商品房買賣契約》和《xx市外銷商品房買賣契約》中均要求開發(fā)商填寫已經(jīng)取得的產(chǎn)權(quán)證號碼。未取得大產(chǎn)權(quán)證的，不得以現(xiàn)房銷售。買方在簽約前應清楚以上分類，并要求賣方提供正確的帶有統(tǒng)一編號的合同文本。在正式簽約前，賣方一般會提供以上契約的復印件，買方應要求將契約中相關(guān)內(nèi)容填寫清楚；賣方要求簽訂補充契約的，也應將合同文本事先出示給買方。買方應將以上文本與賣方提供的樓書等有關(guān)資料進行對照。對于樓書中承諾的但合同中未約定的內(nèi)容應作為重點與賣方進行磋商，并及時（尤其應在認購書約定的正式簽約時間前）將修改、補充意見反饋給賣方。

二、買商品房一定要交定金嗎

簽訂商品房買賣合同之前先簽訂認購協(xié)議書并交納定金不是商品房買賣合同履行的必須程序，購房人可以與開發(fā)商直接簽訂商品房買賣合同。在購買商品房時，最好將該項目了解清楚，然后直接與開發(fā)商簽訂買賣合同，這樣如果在簽約談判中補充協(xié)議達不成一致意見，或者又發(fā)現(xiàn)了對自己不利的新問題，都可全身而退，不必再為解決定金的問題而煩惱，也避免了可能的定金損失。

或者在簽認購書時加上“如果雙方在簽訂正式合同時，就合同的具體條款達不成一致意見，不能簽署正式合同，賣方應無條件立即退還全部定金或訂金”、“在認購書有效期內(nèi)，買方有權(quán)隨時解除此認購書，賣方應將定金或訂金無條件全部退回”的約定。