一、借名買房是什么意思

自限購政策施行之后，部分有購房需求的人失去了購房資格，即使能簽買賣合同，也無法在房地產(chǎn)中心進行交易過戶。在此情況下，個別購房者采用了“借名買房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購房，而購房款項卻由購房者自己支付。

借名買房的變通方式實際上存在很大風(fēng)險。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，以物權(quán)登記為準(zhǔn)。在借名買房的情況下，房地產(chǎn)交易中心登記的對外公示的房產(chǎn)所有權(quán)人是實際出資人的父母或子女，即“名義產(chǎn)權(quán)人”，而實際出資人則是“實際產(chǎn)權(quán)人”。如果名義產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)過實際產(chǎn)權(quán)人的同意將該房地產(chǎn)擅自出售，且買家是以正常價格購買的，則實際產(chǎn)權(quán)人則無法要求取消交易。

二、借名買房合同的效力怎么認(rèn)定

在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護自身的利益至關(guān)重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1、借名購房一般的商品房，該買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。意思自治是我國合同法的一項基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。

2、借名購買經(jīng)濟適用房等特殊房屋的合同效力對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認(rèn)識，有的法院認(rèn)為該類合同為無效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

而有的則認(rèn)為，我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定的合同才屬無效，而關(guān)于經(jīng)濟適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。

因兩種觀點均具有一定的合理性，導(dǎo)致法院在裁判此類案件時陷入了困境。 “借名買房”者，一定要認(rèn)清楚所購房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么最好不要購買，以免一旦發(fā)生糾紛，造成最后落得房財兩空。

借名買房是實際買房人在買房資格受到限制的情況下，采取的曲線買房策略，房產(chǎn)證上的所有權(quán)人，系名義上的購買人，而不是出資人。而我國又實行的是登記制度，這樣的借名買房在房產(chǎn)證上的所有權(quán)人不給辦理過戶的時候可能要面臨房財兩空的際遇，所以在借名買房時最好先咨詢專業(yè)律師的意見看看到底什么是借名買房，借名買房合同是否具有效力，怎么認(rèn)定它的效力，如果借名買房合同發(fā)生糾紛該怎么處理。這些問題律師可以通過其豐富的辦案經(jīng)驗幫您解答，更能幫您解決此類糾紛。