一、農(nóng)村房屋能否買(mǎi)賣(mài)

對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，至今也沒(méi)有任何一條法律或行政法規(guī)禁止農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)，也沒(méi)有哪一條法律或行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)做出了禁止性規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，在認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)行為是否有效上，法院也不會(huì)適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章而認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。因此，農(nóng)村房屋是可以買(mǎi)賣(mài)的。但農(nóng)村房屋要買(mǎi)賣(mài)必須具備以下條件：

（一）如果農(nóng)村房屋的受讓對(duì)象是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；

（二）受讓人沒(méi)有其他房產(chǎn)；

（三）該轉(zhuǎn)讓房屋建造合法，是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)建造的，并且該受讓房屋必須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；

（四）房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)同意。

除此之外的其他情況，農(nóng)村房屋原則上是不可以買(mǎi)賣(mài)的，比如城鎮(zhèn)居民因?yàn)椴皇羌w經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，是不允許購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的。

二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效情形有哪些

（一）產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

（二）主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般無(wú)效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。

（三）侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

（四）農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對(duì)這類(lèi)合同，應(yīng)因違反國(guó)家政策而認(rèn)定為合同無(wú)效。

（五）非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。主要包括轉(zhuǎn)讓或買(mǎi)賣(mài)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

大量農(nóng)村勞動(dòng)力涌入城市去尋找發(fā)展機(jī)會(huì)，造成越來(lái)越多的農(nóng)村房屋閑置，現(xiàn)實(shí)中一些村民便以出賣(mài)的方式轉(zhuǎn)讓自己的房屋，但是很多人卻不知道買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋應(yīng)符合一定的條件的。所以在決定購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋之前，最好先咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的律師該農(nóng)村房屋能否買(mǎi)賣(mài)，哪些情形會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，謹(jǐn)防自己簽訂有瑕疵的合同或者是購(gòu)房之后無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)而利益受損。