一、二手房交易的流程是怎樣的

看房：所購二手房所有權(quán)是否真實、完整和可靠，所有權(quán)人是否與他人共同擁有，房屋有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛；是否屬于允許出售的房屋，建筑面積是否準(zhǔn)確無誤，所購房屋的實際面積是否與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積一致，建議在合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計算在內(nèi)；房屋產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否系同一個人，如果不是，還須了解他們是什么關(guān)系，是否有委托書、公證書等。

定價：二手房交易最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是確定房屋價格，對于經(jīng)驗不足的業(yè)主來說，定價不是一件容易的事，因為價格高了難以找到合適的買主，低了又會使自己遭受損失。如果房子委托給有資信的房產(chǎn)中介公司，其專業(yè)人士會通過市場比較法、收益法、成本法等方法為客戶的房子做出較為公正的評估。目前較為常見的是采取市場比較法，評估人員憑借豐富的交易經(jīng)驗，熟悉了解整個市場行情，并根據(jù)每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素，對房價做出微調(diào)，這樣得出的評估價在實際交易中具有指導(dǎo)作用。

合同：首先，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及業(yè)主對買方的承諾，這樣有利于避免糾紛的產(chǎn)生，即使發(fā)生糾紛也有據(jù)可查；其次，明確違約責(zé)任，在簽訂合同時應(yīng)該“先小人、后君子”，詳細(xì)規(guī)定違約責(zé)任及相關(guān)的違約處理方法。如逾期交房、悔約等情況的處理，都應(yīng)在合同中明確；最后，明確物業(yè)交割方式，在簽訂合同時應(yīng)注明交房時間及交房狀況，明確房屋交驗時間是過戶后還是過戶前，房屋交驗后產(chǎn)生的費(fèi)用由誰來承擔(dān)等。

過戶：辦理房屋的過戶手續(xù)，是買賣過程中最耗費(fèi)時間和精力的一步。由于辦理過戶涉及一系列政策法規(guī)，且手續(xù)比較繁瑣，而普通老百姓一般缺乏房地產(chǎn)交易知識，沒有相關(guān)經(jīng)驗，不了解辦事程序，往往跑斷了腿，事情也辦不圓滿，還浪費(fèi)了寶貴的時間，花費(fèi)了大量的人力、財力。

付款：二手房交易不像其他商品交易那樣可以“銀貨兩訖”，如何確保交易資金的安全性成了最大的問題。

二、二手房交易應(yīng)注意哪些問題

1、查明真實情況

（1）憑身份證去房產(chǎn)交易中心查詢房屋的真實信息，30元的費(fèi)用。

（2）可以交給中介全權(quán)負(fù)責(zé)，合同需注明：如果房產(chǎn)證并非真實，中介付全部責(zé)任。

（3）確認(rèn)房主真實身份。

2、房屋手續(xù)是否齊全

（1）房產(chǎn)證、土地證是否齊全；

（2）房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭貸款買的房子，是否在租，貸款額多少；我國包括大部分地區(qū)均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。

（3）可以索要中介營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件。

3、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

（1）有些房屋有好多個共有人？如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

（2）如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

4、土地情況是否清晰

注意土地的使用年限。如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

5、留心付款方式

（1）對付款方式、付款日期、付款數(shù)額做具體數(shù)據(jù)的約定。最好的辦法是一方先在銀行存入現(xiàn)金，雙方在銀行實現(xiàn)交付，一方取出現(xiàn)金，直接存入對方的賬戶。

（2）如果買賣的房子有貸款，那么在付款時更要特別留意，一般應(yīng)由賣方提前還款解除貸款。

6、確定交房時間：付款方式、時間，缺一不可

如果達(dá)成買賣意向，關(guān)于交房時間應(yīng)當(dāng)在合同中做明確的約定。之前在房屋買賣過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因為沒有在合同中注明交房時間而引發(fā)糾紛的，比如到了約定時間，賣房因為租賃或其他原因而無法將房屋交付給買房，而買房又因沒有在合同中做相關(guān)的說明，買方只能吃“啞巴虧”。因此，在簽定合同過程中，必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下，在約定時，買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按照交房。

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，二手房交易市場日益火爆，但其中的法律糾紛也劇增。其中很多是由于房價上漲而賣方反悔，只要房屋沒有辦理過戶，那即使賣方反悔，買方也無法拿到房屋的所有權(quán)。所以為了買房放心的拿到所有權(quán)，在買二手房時最好先咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，看看二手房買賣有哪些程序限制，什么時候可以辦理過戶，如果賣方反悔怎么辦，在買賣過程中又該注意哪些事項，否則將面臨無法過戶等糾紛。