一、購買商品房應注意哪些事項

購買商品房合同中容易發(fā)生糾紛和違約率較高的問題，給購房者提出以下建議：

交付訂金。建議購房者購買商品房時一定要親自到相應樓盤的售樓部，查看開發(fā)企業(yè)是否已辦理商品房預售許可證。比如市房管局就要求開發(fā)企業(yè)，必須將商品房預售許可證懸掛在售樓部的醒目位置，如沒有商品房預售許可證，則說明此樓盤不具備商品房預售條件，千萬不可貿然交付訂金。

交房時間。商品房買賣合同一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。國家相關法律法規(guī)規(guī)定，“不可抗力”是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災、戰(zhàn)爭等。但在房產交易中，有的開發(fā)商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下注解：“人力不可抗拒的自然災害和其他事故，及銷售方所不能控制的其他原因造成交房延期的，銷售方不承擔責任?！边@樣的約定顯然是銷售方把自己的免責范圍擴大，是違背法律原則的。開發(fā)商不能把自身的過錯歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

房屋面積。對于商品房這種特殊的商品，應當允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應超過合理的范圍。在簽訂商品房銷售合同時，購房者應注意開發(fā)商對面積誤差的約定。房屋質量。商品房特別是購買預售的期房，各種復雜因素往往使購房者在簽約時難以辨清所購商品房的虛實，等到商品房交付使用之后，問題才暴露出來。消費者在簽訂合同時要注意質量要求、交房標準等是否寫清楚了。

違約條款。在簽訂商品房預售合同中，有些開發(fā)商或代理商會列出許多有關購房者違約責任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責任，但雙方的違約責任約定不公平、不對等。在簽訂商品房預售合同時，買方應要求在合同中明確賣方的違約責任，并爭取雙方違約責任的公平和對等。

房產證辦理。購房者在簽訂商品房買賣合同時要注意合同中是否有陷阱，將辦證的條件和期限進行約定。

二、開發(fā)商逾期交房如何處理

賣方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來時，賣方未能完工并通知購房者入?。灰环N是房屋實際并未完工，未達到入住條件，賣方為按合同期日辦理入住，也通知購房者入住。 一般而言，針對第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現第二種情況，買賣雙方為入住條件發(fā)生爭議，賣方拖延不解決，買方又未能按時辦理入住，導致更多的糾紛，因此，買賣雙方應明確約定：

 （1）賣方向買方交付房屋即通知買方入住時，應達到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《ｘｘ市建設工程質量合格證書》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》；其次，賣方承諾通水、電、氣的，應全部開通，提供的房屋裝修標準也應按合同約定達標；否則，視為未達到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內賣方應達到入住條件；否則視為違約、賣方逾期交房；

（2）賣方行為已構成逾期交房的，每逾期一日按房價款的一定比例（如萬分之三）作為違約金，直到賣方實際交付之日止，逾期超過一定期限的（如3—6個月），則買方有權解除合同，賣方除應向買方退還房價款本息外還應雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。