一、商品房認購書是買賣合同嗎

按照民法理論，合同可分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指當事人雙方約定將來訂立一定合同的合同，將來應(yīng)當訂立的合同稱為“本約”。簽署認購書的雙方當事人就是將來所要訂立商品房買賣合同的雙方當事人，簽訂主體具有一致性。簽署認購書的目的是為了約束雙方的交易行為，約定將來訂立商品房買賣合同。因此，認購書與商品房買賣合同的關(guān)系就是預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系。

認購書在具備一定條件時還可以轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。

二、如何避免商品房認購書糾紛

在簽署、履行商品房認購書階段最容易產(chǎn)生糾紛，也是很多購房者稱之為商品房認購書“陷阱”的情況。雖然我們并不能簡單地認同“陷阱”一說，因為法律對交易雙方都是公平的，雙方都有權(quán)利運用法律規(guī)定來最大限度地維護自己的利益，降低自身的風險，但是，我們也確實認為，購房者有必要從以下幾個步驟來維護自身合法權(quán)益：

第一，在與開發(fā)商簽署商品房認購書之前，一定不要只注意到有關(guān)房屋及小區(qū)本身的情況，而應(yīng)該同時要求開發(fā)商提供正式的、供簽約之用的《商品房買賣合同》文本。

第二，一定要對開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》文本進行仔細、全面的考慮，并就有關(guān)問題與開發(fā)商進行先期的溝通。

第三，在購房者關(guān)心的有關(guān)問題，包括合同條款問題得到開發(fā)商大致肯定的答復(fù)之后，購房者與開發(fā)商簽署商品房認購書。

第四，考慮到購房者實際上要承擔較大程度的定金條款的約束力，購房者應(yīng)盡量避免與開發(fā)商在商品房認購書中約定定金條款，而代之以“訂金”，并明確約定，如因雙方對于買賣合同條款的分歧而無法簽署買賣合同的，訂金應(yīng)全額返還。