一、商品房認(rèn)購書是買賣合同嗎

按照民法理論，合同可分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定將來訂立一定合同的合同，將來應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱為“本約”。簽署認(rèn)購書的雙方當(dāng)事人就是將來所要訂立商品房買賣合同的雙方當(dāng)事人，簽訂主體具有一致性。簽署認(rèn)購書的目的是為了約束雙方的交易行為，約定將來訂立商品房買賣合同。因此，認(rèn)購書與商品房買賣合同的關(guān)系就是預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系。

認(rèn)購書在具備一定條件時(shí)還可以轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

二、如何避免商品房認(rèn)購書糾紛

在簽署、履行商品房認(rèn)購書階段最容易產(chǎn)生糾紛，也是很多購房者稱之為商品房認(rèn)購書“陷阱”的情況。雖然我們并不能簡單地認(rèn)同“陷阱”一說，因?yàn)榉蓪灰纂p方都是公平的，雙方都有權(quán)利運(yùn)用法律規(guī)定來最大限度地維護(hù)自己的利益，降低自身的風(fēng)險(xiǎn)，但是，我們也確實(shí)認(rèn)為，購房者有必要從以下幾個(gè)步驟來維護(hù)自身合法權(quán)益：

第一，在與開發(fā)商簽署商品房認(rèn)購書之前，一定不要只注意到有關(guān)房屋及小區(qū)本身的情況，而應(yīng)該同時(shí)要求開發(fā)商提供正式的、供簽約之用的《商品房買賣合同》文本。

第二，一定要對開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》文本進(jìn)行仔細(xì)、全面的考慮，并就有關(guān)問題與開發(fā)商進(jìn)行先期的溝通。

第三，在購房者關(guān)心的有關(guān)問題，包括合同條款問題得到開發(fā)商大致肯定的答復(fù)之后，購房者與開發(fā)商簽署商品房認(rèn)購書。

第四，考慮到購房者實(shí)際上要承擔(dān)較大程度的定金條款的約束力，購房者應(yīng)盡量避免與開發(fā)商在商品房認(rèn)購書中約定定金條款，而代之以“訂金”，并明確約定，如因雙方對于買賣合同條款的分歧而無法簽署買賣合同的，訂金應(yīng)全額返還。