一、商品房買(mǎi)賣(mài)中如何處理定金

在認(rèn)購(gòu)書(shū)中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)金、抵押金等說(shuō)法，這樣的約定不能一概的認(rèn)為就是定金約定，而應(yīng)該仔細(xì)分析。如果雙方簽定的認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定。當(dāng)事人買(mǎi)受方—方能簽定正式合同的，其交付的訂金不退還，而如果出賣(mài)人不簽定合同的應(yīng)該雙倍返還買(mǎi)受人已經(jīng)交付的訂金，那么這樣的約定應(yīng)是關(guān)于定金的約定。但如果沒(méi)有雙倍返還的約定，那么就應(yīng)該認(rèn)為是一種預(yù)付款或者是訂金的約定，而不適用定金規(guī)則。

認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金，實(shí)際上具有立約定金和違約定金的雙重功能。認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種預(yù)約，是為將來(lái)訂立正式的銷(xiāo)售合同而預(yù)先簽定的獨(dú)立的合同，根據(jù)預(yù)約，開(kāi)發(fā)商的義務(wù)是在將來(lái)與買(mǎi)受人簽定銷(xiāo)售合同，將房屋出售給買(mǎi)受人；而買(mǎi)受人的義務(wù)則是簽定合同購(gòu)買(mǎi)該房屋。為了平衡當(dāng)事人的利益，法律規(guī)定，購(gòu)房人在交付定金后，如果沒(méi)有正當(dāng)理由而不簽定買(mǎi)賣(mài)合同的就喪失該定金；出售人如果沒(méi)有正當(dāng)理由而不簽定銷(xiāo)售合同的則應(yīng)雙倍返還。由于定金具有擔(dān)保性質(zhì)，如果一方違約則會(huì)發(fā)生不予返還或雙倍返還的結(jié)果。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中就簽訂正式合同過(guò)程可能發(fā)生的種種情形分別進(jìn)行約定，以保護(hù)雙方權(quán)益。

（1）如果買(mǎi)方?jīng)]有在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)去簽約，屬買(mǎi)方違約，定金不予返還；如果賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，從而導(dǎo)致雙方未能正式簽約，屬賣(mài)方違約，賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)方雙倍返還定金。

（2）如果任何一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中確認(rèn)的條件，如房號(hào)、價(jià)格、面積等進(jìn)行修改，從而導(dǎo)致簽約未成，改動(dòng)一方視為違約方履約金。如果買(mǎi)方違約的，定金不予返還；如果賣(mài)方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

（3）如果買(mǎi)賣(mài)雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買(mǎi)方履約后，可抵作房款或退回買(mǎi)方；雙方履行正式合同過(guò)程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

（4）如果由于賣(mài)方本身不具備房屋銷(xiāo)售（預(yù)售）條件而導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)無(wú)效，由賣(mài)方向買(mǎi)方返還定金并承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

（5）如果由廠賣(mài)方向買(mǎi)方提供的證明文件不真實(shí)而導(dǎo)致未能簽訂正式合同，賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)方。

（6）如果雙方都不存在上述第—項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售（銷(xiāo)售）合同及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成—致，而未能簽約的，賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)方。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)注意什么

1、不輕信口頭宣傳和承諾。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷(xiāo)售人員口頭承諾，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎辨別。無(wú)法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，最好要求開(kāi)發(fā)企業(yè)以書(shū)面合同形式予以確定，不寫(xiě)進(jìn)合同條款中的事項(xiàng)發(fā)生糾紛后，很難受到法律保護(hù)。

2、查驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否具備銷(xiāo)售房屋的主體資格。購(gòu)買(mǎi)新建商品房時(shí)，須事先了解并查閱所購(gòu)買(mǎi)的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》，自己擬購(gòu)買(mǎi)的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》所載的房屋幢號(hào)范圍內(nèi)。該信息可從房地產(chǎn)管理部門(mén)公布的政務(wù)信息中獲取。開(kāi)通房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的城市，購(gòu)房人可以通過(guò)該系統(tǒng)查詢(xún)預(yù)售項(xiàng)目基本情況和預(yù)售情況。

3、查驗(yàn)商品房項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)。購(gòu)買(mǎi)商品房現(xiàn)房的，購(gòu)房人應(yīng)注意驗(yàn)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)等相關(guān)資料。開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

4、城市居民不要購(gòu)買(mǎi)在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售。

目前，有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在安置過(guò)程中，擅自擴(kuò)大銷(xiāo)售對(duì)象，以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。

5、審慎簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。一是，簽訂合同時(shí)，應(yīng)使用房地產(chǎn)管理部門(mén)或有公信力的行業(yè)協(xié)會(huì)制定的合同示范文本，應(yīng)仔細(xì)閱讀并確保理解合同中有關(guān)交付條件、房屋交接、產(chǎn)權(quán)辦理等條款，并就補(bǔ)充性條款與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行充分溝通。二是，對(duì)于實(shí)踐中易發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的車(chē)庫(kù)、車(chē)位等公共部位或公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中進(jìn)行約定，避免發(fā)生糾紛。三是，簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同要到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行合同登記備案。