一、房屋主體質(zhì)量不合格怎樣解決

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條：商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任?！?/p>

《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定的內(nèi)容也大致如此。如果購房者認為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，則購房者有權(quán)委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗鑒定。對于房屋主體質(zhì)量不合格的房屋，購房者有權(quán)解除合同，并按照法規(guī)及合同規(guī)定追究開發(fā)商的違約責任。

根據(jù)上述法律規(guī)定，結(jié)合《合同法》相關(guān)規(guī)定，達到上述三項房屋主體質(zhì)量不合格情形的，可以采取下列途徑解決：

（一）實際履行—修復(fù)。

實際履行原則，是指合同當事人必須嚴格按照合同規(guī)定的標的履行自己的義務(wù)，未經(jīng)權(quán)利人同意，不得以其他標的代替履行或者以支付違約金和賠償金來免除合同規(guī)定的義務(wù)。

在商品房買賣中，因為主體質(zhì)量問題，開發(fā)商違約以后，實際買受人所購置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題較小，如果通過加固等措施能夠修復(fù)的，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定的內(nèi)容履行義務(wù)，也稱繼續(xù)履行。

同時，購買人仍然可以依據(jù)合同約定，主張開發(fā)商的違約責任或賠償損失的責任。

（二）解除合同—退房

在實際買受人所購置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題較大，不能通過加固等措施能夠修復(fù)的的辦法解決問題的，也就是不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同，要求退房。

買受人向法院請求解除合同的，法院應(yīng)予支持。

（三）主張違約金及賠償損失

出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行（修復(fù)）還是解除合同（退房）的，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責任。

違約金是由合同當事人預(yù)先約定的，在違約行為發(fā)生后，違約金的支付是獨立與履行行為之外的，由違約方向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)量的金錢。

違約賠償損失，是一種因債務(wù)不履行或不完全履行合同義務(wù)而給對方當事人造成損失，依法或依合同應(yīng)當承擔賠償責任。它是合同中最常見的一種補救方式。

在商品房買賣中，主張賠償損失的情形有下列幾種：一是看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復(fù)解決，如果通過修復(fù)能夠解決，要求開發(fā)商承擔修復(fù)責任，并賠償損失；確實無法修復(fù)，再要求解除合同和賠償損失。二是修復(fù)后是，否仍然存在威脅購房者人身、財產(chǎn)安全的因素。如果房屋修復(fù)后，仍然不能保證購房者的人身和財產(chǎn)安全，購房者就要理直氣壯地提出解除合同，并要求開發(fā)商賠償損失。三是經(jīng)多次維修房屋仍然存在嚴重質(zhì)量缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房者的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據(jù)實際情況予以裁決。

損失的計算，一般包括房款損失（以貸款還是存款利息要看合同約定）、裝修損失、搬遷損失、誤工損失等。

二、房屋質(zhì)量不合格怎么處理

（一）對于未對居住使用造成嚴重影響，可先進行房屋的交接，然后再要求賣房人進行修復(fù)并賠償損失，對開發(fā)商交付的房屋不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的一般質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，購房者可根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時，……，承擔商品房保修責任”的規(guī)定，可請求其維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當負賠償責任。

（二）在合同履行中，由于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題直接關(guān)系到使用的安全性，而且修復(fù)不可能或成本甚巨，開發(fā)商交付的房屋屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，應(yīng)先請求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查，在取得房屋質(zhì)量鑒定不合格的證書后，可要求開發(fā)商予以退房，對因此造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔賠償責任。

房產(chǎn)買賣涉及的問題比較多，比如質(zhì)量問題、面積問題、產(chǎn)權(quán)問題等，也最容易發(fā)生房產(chǎn)糾紛，如果購房者不能獨自妥善解決這些問題，可以聘請專業(yè)房產(chǎn)糾紛律師協(xié)助，以防糾紛的發(fā)生。