一、商品房交易程序是什么
商品房交易的程序不同于普通商品買賣，一般分現(xiàn)房買賣與期房買賣兩種，主要有以下五個(gè)步驟：
1、簽訂認(rèn)購書。簽訂認(rèn)購書前，售樓人員必須將房屋有關(guān)情況告知購房者，如樓書、預(yù)售許可證、何時(shí)交房等。購房者根據(jù)自身的實(shí)際情況決定是否與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書。簽訂認(rèn)購書時(shí)，購房者要向開發(fā)商支付一定數(shù)額的訂金。此程序非必經(jīng)步驟。
2、簽訂預(yù)售或出售合同。如果是現(xiàn)房買賣，則由購房者和開發(fā)商簽訂出售合同。如果是預(yù)售商品房，則簽訂預(yù)售合同，目前本市采用的是2000版預(yù)售合同示范文本。
3、辦理合同登記備案手續(xù)。一般來說，預(yù)售合同或出售合同自簽訂之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案手續(xù)。未經(jīng)登記備案的合同盡管有效，但不得對抗第三人。
4、辦理交房手續(xù)。在房屋滿足合同中約定的交付條件后，購房者應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的通知及時(shí)辦理交房手續(xù)，繳納物業(yè)管理費(fèi)和維修基金等。
5、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。預(yù)售、出售的房屋一般自交房后90日內(nèi)，由開發(fā)商代辦或購房者自己辦理房地產(chǎn)權(quán)證，即俗稱的“小產(chǎn)證”。
二、商品房買賣中欺詐行為如何判定
商品房欺詐行為已經(jīng)屢見不鮮，那么商品房買賣中欺詐行為如何判定？本文專家將為您講述商品房買賣合同締結(jié)過程中欺詐行為的認(rèn)定。在商品房買賣活動(dòng)中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責(zé)任。
關(guān)于商品房買賣合同締結(jié)過程中欺詐行為的認(rèn)定：
在商品房買賣活動(dòng)中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責(zé)任，是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定中的亮點(diǎn)。上述規(guī)定是根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運(yùn)用的任意性，對于正確維護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者雙方的利益起到了一定作用。實(shí)踐中，因惡意違約行為客觀性較強(qiáng)，較易審查和認(rèn)定；而對于商品房買賣合同締結(jié)過程中欺詐行為如何認(rèn)定，實(shí)踐中審判人員的認(rèn)識不一。
上述司法解釋中的商品房買賣合同締結(jié)過程中欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對欺詐行為的規(guī)定。根據(jù)上述法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強(qiáng)，當(dāng)事人舉證不易，但法院認(rèn)定不難，在此不作論述。
對于故意隱瞞真實(shí)情況如何理解和認(rèn)定，爭論很多。根據(jù)王利明教授的觀點(diǎn)（見王教授所著《違約責(zé)任論》有關(guān)內(nèi)容），有義務(wù)告知對方真實(shí)情況而故意不告知，應(yīng)認(rèn)定為故意隱瞞，并提出認(rèn)定故意隱瞞的關(guān)鍵是確定是否有義務(wù)向?qū)Ψ疥愂稣鎸?shí)事實(shí)。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)從理論上為我們確認(rèn)隱瞞行為，提供了簡明和可操作的規(guī)則。但王教授未對如何認(rèn)定“故意”發(fā)表意見。
按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況。應(yīng)該承認(rèn)，存在由于過失而隱瞞真實(shí)情況的可能。這就要求查明當(dāng)事人的主觀情況，如是否知道或應(yīng)當(dāng)知道真實(shí)情況，結(jié)合法律是否確定其有告知此真實(shí)情況的義務(wù)，若均是確定的，而當(dāng)事人未告知，并造成對方陷入錯(cuò)誤認(rèn)識，則可認(rèn)定欺詐行為成立。商品房買賣合同締結(jié)過程中欺詐行為一般較難認(rèn)定，但筆者認(rèn)為，有關(guān)的法條上有“故意”二字，就應(yīng)該如此理解和操作，查明不了，依法不予認(rèn)定即可，但不能推定。由此看來，認(rèn)定商品房欺詐還是比較復(fù)雜的，建議購房者在必要的時(shí)候可以請專業(yè)律師協(xié)助。
