一、商品房退房的情形有哪些

一般情況下購房者可以退房的情形主要包括以下幾項：

1、是開發(fā)商延期交付房屋。這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情況。即合同中約定的交房日期已到，業(yè)主們卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知或者房子不具備入住條件。根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息；實踐中我們經(jīng)常碰到這樣的合同條款：合同中規(guī)定開發(fā)商的交房時間，每逾期一日，開發(fā)商支付已付房款萬分之一違約金，逾期超過三或六個月，購房人可以退房，開發(fā)商應(yīng)承擔已付房款萬分之一的違約金，這種違約金約定過低，既不能彌補購房人損失，又不能對開發(fā)商起到制約作用。

2、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全，導(dǎo)致合同無效。目前開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發(fā)商應(yīng)當返還購房人交納的房款。

3、開發(fā)商沒有經(jīng)過購房人同意擅自變更設(shè)計。在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商就構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房；這里要注意的是，開發(fā)商在書面通知購房人設(shè)計變更后，購房人如不同意設(shè)計變更，要求退房的，應(yīng)在約定或法定的期限內(nèi)提出書面退房申請，并且保存有關(guān)開發(fā)商收到書面申請的證據(jù)，否則就喪失解除合同、退房的權(quán)利，或無證據(jù)證實已在規(guī)定期限向開發(fā)商提出過退房申請。造成不利的局面。

4、就是房屋面積誤差超過3%。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息；這里要注意，合同中如對面積誤差的處理方式有相反約定的，按合同處理。實踐中開發(fā)商往往在合同中選擇面積誤差時據(jù)實結(jié)算，這種看似公平的約定，其實不公平，他剝奪了購房人在一定條件下（房屋面積誤差超過3%）退房的權(quán)利和要求開發(fā)商承擔懲罰性賠償責任的權(quán)利。

5、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴重影響使用。根據(jù)最新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失；

6、房子存在抵押或其它經(jīng)濟糾紛等情況時，業(yè)主也可要求退房。比喻開發(fā)商出現(xiàn)一房兩賣或一房多賣、或者賣房前后私自將房屋抵押，造成購房者購房目的不能實現(xiàn)。

二、商品房退房要交違約金嗎

并非所有退房的情況都要求購房者支付違約金。退房需要支付違約金的情況主要為開發(fā)商并未違約，也沒有采取不當行為，而購房者執(zhí)意要求退房且開發(fā)拒絕就退房達成協(xié)議。

如果購房者希望退房但是又不想支付違約金，那么必須與開發(fā)商達成退房協(xié)議或者是滿足了法律規(guī)定的退房條件。只要購房與開發(fā)商達成退房協(xié)議或者是滿足了法律規(guī)定的退房條件，再退房就不用支付違約金了。

退房就是為了給予購房者根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟措施。為了使自己的權(quán)利得到最好的救濟，購房者最好先向?qū)I(yè)律師咨詢清楚哪些情形下購買的商品房能退房，哪些情形下不能退房，購房者退房是不是要交違約金，謹防開發(fā)商因退房而向您所要違約賠償。