一、二手房買賣合同無效的情形

1、非房屋產(chǎn)權人出賣他人房屋的。有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權人，而是出賣了他人的（主要是在親屬名下的）房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護人非因被監(jiān)護人的利益，不得處分被監(jiān)護人的財產(chǎn)，因而無法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無權處分。

2、出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是：

（1）因婚姻關系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋；

（2）因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權應為繼承人共有；

（3）因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補償協(xié)議，被補償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋；

（4）因共同出資建房、購房形成的共有房屋。

《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定 “共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；”不得轉讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。

3、因房屋前期開發(fā)建設及銷售違法無法取得合法產(chǎn)權的。開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權證、工程未經(jīng)竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權的房屋。比如集體土地上建設的“小產(chǎn)權”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

4、已經(jīng)設定抵押，未經(jīng)抵押權人同意轉讓的房屋。

二、購買二手房要注意什么

1、關注出賣房屋的權屬合法性問題；其中，共有房屋應關注是否獲得共有權利人同意的問題，即出賣房屋必須擁有合法所有權證，共有房屋出賣必須獲得共有權人同意。

2、應關注出賣房屋的質量以及出賣房屋保修期是否已過，以及物業(yè)合同中關于房屋維修的責任約定；即出賣房屋出現(xiàn)質量問題、設施、管線等是否已過保修期限；物業(yè)合同中就相關質量問題及維修責任進行約定。

3、應關注房屋中介公司于房屋買賣合同中的權利、義務約定；以明確房屋中介公司應承擔的責任。

4、出賣人、買受人、房屋中介公司違反合同約定義務的違約責任。

5、應關注貸款房屋買賣時，是否已獲得貸款銀行同意并已就貸款事宜與貸款銀行達成協(xié)議等事項。

6、搞清當事人的地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況。

7、要將落戶行為作為一個條款寫進去，將戶口遷出作為完成交易的一部分，以便防患于未然。

8、明確交房時間，如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價的總額3‰計算違約金。

9、雙方應于合同生效之日起幾日內(nèi)到房地產(chǎn)主管部門辦理過戶手續(xù)。

10、甲方應保證其交付的房屋及設施、設備完好。交房時，買方發(fā)現(xiàn)房屋或設施、設備與合同約定的不符，甲方應于1個月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，買方得自行修理，費用在房價款中扣除。如修理仍達不到合同約定的要求，買方可解除合同，解約時，甲方除返還全部房價款外，同時承擔違約責任。

11、房屋土地使用權一并轉讓。