一、二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形

1、非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣(mài)他人房屋的。有的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣(mài)了他人的（主要是在親屬名下的）房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣(mài)，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護(hù)人非因被監(jiān)護(hù)人的利益，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，因而無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無(wú)權(quán)處分。

2、出賣(mài)共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是：

（1）因婚姻關(guān)系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，但實(shí)際上是夫妻共有房屋；

（2）因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為繼承人共有；

（3）因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被補(bǔ)償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個(gè)人的名下，實(shí)則為家庭共有房屋；

（4）因共同出資建房、購(gòu)房形成的共有房屋。

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定 “共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；”不得轉(zhuǎn)讓。出賣(mài)人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無(wú)效。

3、因房屋前期開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售違法無(wú)法取得合法產(chǎn)權(quán)的。開(kāi)發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒(méi)有辦理土地征用手續(xù)，沒(méi)有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

4、已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋。

二、購(gòu)買(mǎi)二手房要注意什么

1、關(guān)注出賣(mài)房屋的權(quán)屬合法性問(wèn)題；其中，共有房屋應(yīng)關(guān)注是否獲得共有權(quán)利人同意的問(wèn)題，即出賣(mài)房屋必須擁有合法所有權(quán)證，共有房屋出賣(mài)必須獲得共有權(quán)人同意。

2、應(yīng)關(guān)注出賣(mài)房屋的質(zhì)量以及出賣(mài)房屋保修期是否已過(guò)，以及物業(yè)合同中關(guān)于房屋維修的責(zé)任約定；即出賣(mài)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題、設(shè)施、管線等是否已過(guò)保修期限；物業(yè)合同中就相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題及維修責(zé)任進(jìn)行約定。

3、應(yīng)關(guān)注房屋中介公司于房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的權(quán)利、義務(wù)約定；以明確房屋中介公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

4、出賣(mài)人、買(mǎi)受人、房屋中介公司違反合同約定義務(wù)的違約責(zé)任。

5、應(yīng)關(guān)注貸款房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，是否已獲得貸款銀行同意并已就貸款事宜與貸款銀行達(dá)成協(xié)議等事項(xiàng)。

6、搞清當(dāng)事人的地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況。

7、要將落戶行為作為一個(gè)條款寫(xiě)進(jìn)去，將戶口遷出作為完成交易的一部分，以便防患于未然。

8、明確交房時(shí)間，如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)的總額3‰計(jì)算違約金。

9、雙方應(yīng)于合同生效之日起幾日內(nèi)到房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。

10、甲方應(yīng)保證其交付的房屋及設(shè)施、設(shè)備完好。交房時(shí)，買(mǎi)方發(fā)現(xiàn)房屋或設(shè)施、設(shè)備與合同約定的不符，甲方應(yīng)于1個(gè)月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，買(mǎi)方得自行修理，費(fèi)用在房?jī)r(jià)款中扣除。如修理仍達(dá)不到合同約定的要求，買(mǎi)方可解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房?jī)r(jià)款外，同時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任。

11、房屋土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。