一、購買二手房的條件

1、已取得《房屋所有權證》

《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證?！斗课菟袡嘧C》作為房屋權屬證書，是國家對房屋所有權的確認，也是房屋產權人的所有權憑證，所以購房者在購買二手房時，應首先審查出售方是否已取得《房屋所有權證》。 《城市房地產管理法》第三十七條規(guī)定：未取得房屋所有權證書的房產禁止轉讓。因此，購買二手房的首要條件就是看有沒有取得房屋所有權證。

2、共有人同意出售的聲明

根據(jù)合同法和民法通則的規(guī)定，共有人未獲其它共有人同意，擅自處分共有財產的，其行為無效。為保護購房行為，購買存在其它共有人的房屋時，應審查其它共有人是否同意出售，如夫妻一方出售房屋，應審查另一方是否同意出售。需要注意的是有些共有人在房產證書上面并沒有顯示，比如說家庭共有的房屋在房屋所有權證書上面往往顯示的只有一個人的名字。

3、承租方放棄優(yōu)先購房的聲明

根據(jù)合同法第230條規(guī)定，出租方出售房屋時應通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。依據(jù)上述規(guī)定，購買二手房時，應核實擬購房屋是否存在租賃關系，如果存在，應核實出售人的出售行為是否已通知承租人，且已得到承租人認可。 否則，承租人可以向法院提出確認該房屋買賣合同無效。 北京房產律師網(wǎng)點評：根據(jù)最新的物權法，承租人的優(yōu)先購買權已經(jīng)取消。

4、房屋未設立抵押權

根據(jù)擔保法和城市房屋抵押管理辦法的規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應獲得抵押權人同意，否則不得轉讓房屋。依據(jù)上述規(guī)定，購買二手房應審查擬購房屋是否設有抵押權。根據(jù)城市房屋抵押管理辦法的規(guī)定，房屋抵押應辦理抵押登記，并在權屬證書上記載抵押情況。所以，審查房屋是否設有抵押權，可審查權屬證書原件是否有抵押記載。

5、與產權單位不存在限制出售約定

根據(jù)《北京市已購公有住房上市出售實施辦法》第4條規(guī)定，已購公有住房出售人與產權單位在已購公有住房買賣合同中約定限制出售條件的，按合同約定處理。依據(jù)上述規(guī)定，購買已購公有住房時，應審查出售人與產權單位的購房合同有無限制出售條款。

6、經(jīng)濟適用房屋已使用一定年限

按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第26條規(guī)定，已購經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權證和土地證一定年限后，方可按市場價上市出售。另按北京市《關于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關問題的通知》的規(guī)定，北京市已購經(jīng)濟適用住房需住滿五年后方可按市場價上市出售，上面提到的居住滿五年的起始日期，以交納契稅時取得期限按交繳納契稅后完稅憑證記載的日期或房屋所有權證的發(fā)證日期起計算為準。

二、二手房交易的流程有哪些

二手房交易大致分以下幾個階段：

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

5、辦理產權轉移過戶手續(xù)。房地產交易管理部門根據(jù)交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”，直接填寫產權過戶登記申請表即可。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。

6、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，銀行審核買方的資信，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后并作好抵押登記后，銀行將貸款一次性發(fā)放，有些銀行是見到領取房屋所有權證通知單日后即放款。

7、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。