一、二手房合同糾紛的原因

（一）中介公司口頭承諾，難以取證

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，口頭合同也具有法律效力。但口頭約定具有即時(shí)性的特點(diǎn)，在發(fā)生糾紛時(shí)難以取證。中介公司正是鉆了這樣的空子，一旦發(fā)生訴訟，中介公司就矢口否認(rèn)。雖然法律認(rèn)可口頭約定的效力，但如果當(dāng)事人不能證明中介公司作出過口頭承諾，就要面臨敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。一些消費(fèi)者以錄音作為證據(jù)，欲證明口頭承諾的存在。錄音屬于視聽資料，易偽造，難核實(shí)，證明力較弱。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，如果不輔以其他相關(guān)證據(jù)，視聽資料的真實(shí)性很難被法院采信。

（二）中介公司隱瞞情況，疏于審查

在委托合同糾紛的案件中，個(gè)別中介人員急于促成交易，有時(shí)會(huì)故意隱瞞不利于房屋成交的信息，不進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。此外，個(gè)別售房人缺乏誠(chéng)信，在出售房屋時(shí)提供虛假材料。實(shí)踐中，許多中介公司對(duì)售房人出示的身份證明、房屋權(quán)屬狀態(tài)不進(jìn)行核實(shí)，就將房屋掛牌交易，待有人買房時(shí)才臨時(shí)要求售房人補(bǔ)齊手續(xù)，導(dǎo)致許多不具備交易條件的房屋混入市場(chǎng)（如限購(gòu)房、設(shè)置了抵押的房產(chǎn)等），導(dǎo)致許多無處分權(quán)人、無權(quán)代理人參與交易，嚴(yán)重影響了《房屋買賣合同》的效力。

（三）中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，收費(fèi)過高

對(duì)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)服務(wù)的具體內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，我國(guó)現(xiàn)行法律尚無準(zhǔn)確、量化、有參照性的標(biāo)準(zhǔn)。中介公司提供的《居間服務(wù)合同》往往對(duì)買賣雙方的義務(wù)約定詳細(xì)，但己方的職責(zé)、義務(wù)和違約責(zé)任卻語(yǔ)焉不詳。相反，中介公司收費(fèi)名目繁多。根據(jù)《北京市關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，房屋成交價(jià)格在500萬(wàn)元以下的，房屋代理買賣收費(fèi)不應(yīng)超過房屋成交價(jià)格的2。5%。實(shí)踐中，多數(shù)中介公司的居間服務(wù)費(fèi)均按房屋成交價(jià)2。5%的最高上限收取。根據(jù)房屋價(jià)格的不同，該筆費(fèi)用通常在二三萬(wàn)元至十幾萬(wàn)元之間浮動(dòng)。多數(shù)當(dāng)事人認(rèn)為，中介公司收費(fèi)與其服務(wù)內(nèi)容、水平不相符，并且在收費(fèi)后怠于履行相關(guān)合同義務(wù)。

二、如何規(guī)避二手房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)

目前我國(guó)的二手房交易市場(chǎng)還不夠規(guī)范，風(fēng)險(xiǎn)較大，這要求買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時(shí)一定要謹(jǐn)慎。其實(shí)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最佳方法就是依法、誠(chéng)實(shí)履行合同，切勿耍小聰明。此外，建議在二手房買賣時(shí)，把握四個(gè)“要點(diǎn)”。

一是確認(rèn)房主真實(shí)身份。買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，房主要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

二是確認(rèn)房主擁有出售房屋的合法完全產(chǎn)權(quán)。必要時(shí)到房處管理登記部門查詢?cè)摲课莸南嚓P(guān)登記情況，保證房屋不存在任何物權(quán)瑕疵。

三是明確雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任。因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間。

四是及時(shí)辦理房屋過戶手續(xù)。購(gòu)房者千萬(wàn)不能為了節(jié)省過戶費(fèi)用，采取所謂避稅方式，給買賣雙方都帶來極大的法律風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。