一、二手房交易風(fēng)險(xiǎn)有哪些

在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中會(huì)存在哪些交易風(fēng)險(xiǎn)：

隨著居民生活水平的不斷提高，買(mǎi)房、換房行為日益頻繁。然而，在此過(guò)程中由此引發(fā)的交易糾紛也隨之而來(lái)。目前，二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于以下幾個(gè)方面：

1、交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)。亦即，買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣(mài)人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)；買(mǎi)受方支付能力不強(qiáng)或不誠(chéng)實(shí)履約，出賣(mài)人不能得到全部房款。

2、交易房屋方面的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：房屋為非法建筑或已被列人拆遷范圍；房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議；沒(méi)有經(jīng)過(guò)共有人一致同意的共有房屋；房屋已出租他人，出賣(mài)人未依法通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)益的；房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；交易房屋存有質(zhì)量瑕疵，有的房屋甚至還有大量的物業(yè)及水、電等費(fèi)用沒(méi)有結(jié)清等。

總之，二手房買(mǎi)賣(mài)中確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性非常重要。在此需要提醒的是，買(mǎi)方在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同前應(yīng)到房地局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處查詢房屋的權(quán)屬情況，包括該房屋是否抵押、是否受司法限制等情況。只有在確認(rèn)了房屋的權(quán)屬，核實(shí)了房屋的產(chǎn)權(quán)類(lèi)型（如房改房、集資房、拆遷安置房等，不同類(lèi)型的房產(chǎn)，它的土地取得方式及使用年限是不一樣的）等情況后，買(mǎi)賣(mài)雙方再簽訂房二手房買(mǎi)賣(mài)合同。

二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的幾種情形

1、出賣(mài)人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無(wú)效

包括兩種情況：一是，出賣(mài)人不具備開(kāi)發(fā)主體資格；二是，出賣(mài)人沒(méi)有銷(xiāo)售資格。前者主要表現(xiàn)為出賣(mài)人沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的權(quán)利能力和行為能力，換句話說(shuō)就是沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)范圍；后者主要是指雖然出賣(mài)人是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但針對(duì)到特定的樓盤(pán)，它卻沒(méi)有銷(xiāo)售資格。如：聯(lián)合開(kāi)發(fā)以土地使用權(quán)一方的名義辦理相關(guān)手續(xù)，而投入資金一方，卻以自己的名義銷(xiāo)售房屋；或者開(kāi)發(fā)企業(yè)在沒(méi)有達(dá)到法定的售房條件下，為解決資金問(wèn)題，私下銷(xiāo)售房屋等等。

2、買(mǎi)受人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無(wú)效

這種情況，其實(shí)主要是買(mǎi)受人沒(méi)有訂立合同的權(quán)利能力和行為能力。如：父母為逃避即將頒布的遺產(chǎn)稅，以未成年子女的名義訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同和借款合同。

3、出賣(mài)人將商品房一女二賣(mài)

出賣(mài)人為自身利益最大化需要，往往將房屋賣(mài)給前一個(gè)買(mǎi)受人后，因其他買(mǎi)受人支付的購(gòu)房款高于前者而又將房屋出賣(mài)給另外一個(gè)買(mǎi)受人，最終獲取巨額利益。

這種情況，司法解釋規(guī)定出賣(mài)人是要承擔(dān)一倍的賠償責(zé)任，而且合同是可以撤銷(xiāo)的、解除的。筆者認(rèn)為該條實(shí)際上是合同法52條第2款精神的司法體現(xiàn)。

4、出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋抵押的事實(shí)

出賣(mài)人因?qū)嵱匈Y本少達(dá)不到法律規(guī)定的商品房預(yù)售條件，為了融資往往采用兩個(gè)途徑：一是，將在建工程抵押給銀行，然后與銀行協(xié)商，由該銀行辦理商品房按揭，雙方約定開(kāi)發(fā)商收取的買(mǎi)受人首付款直接歸還開(kāi)發(fā)商在銀行的貸款。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商出售給買(mǎi)受人的房屋是設(shè)定了抵押權(quán)的不完整產(chǎn)權(quán)。如果開(kāi)發(fā)商不能歸還銀行的貸款，銀行可以行使抵押權(quán)人的權(quán)利。到頭來(lái)受損失的還是購(gòu)房者；二是，由施工單位墊資施工到可以預(yù)售的條件，然后開(kāi)發(fā)商通過(guò)收取首付購(gòu)房款，以此支付工程款。如開(kāi)發(fā)商不能按陰合同支付施工單位工程款，施工單位可以運(yùn)用法律規(guī)定的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，對(duì)工程實(shí)施法律規(guī)定的優(yōu)先司法拍賣(mài)、執(zhí)行權(quán)，最后受損失的還是購(gòu)房者。

為此，最高法院司法解釋規(guī)定，開(kāi)發(fā)商如果將所銷(xiāo)售的房屋抵押，并且隱瞞該事實(shí)，購(gòu)房者可以請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效，并且要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一倍的賠償。

5、出賣(mài)人將拆遷安置房屋予以銷(xiāo)售

出賣(mài)人因利益驅(qū)使，將用于安置被拆遷人的房屋銷(xiāo)售給其他購(gòu)房者。到履行拆遷協(xié)議書(shū)的安置時(shí)，往往采用變更原協(xié)議書(shū)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式，生米煮成熟飯地要求被拆遷人接受貨幣補(bǔ)償，或者異地安置。

最高法院司法解釋規(guī)定，對(duì)于這種情況，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效，并要求開(kāi)發(fā)商給予一倍的經(jīng)濟(jì)賠償。但對(duì)于被拆遷人的利益，包括《拆遷管理?xiàng)l例》在內(nèi)的法律都沒(méi)有規(guī)定。往往在買(mǎi)受人不提出撤銷(xiāo)、解除合同的情況下，人民法院判決開(kāi)發(fā)商在異地或同類(lèi)地區(qū)給被拆遷人安置。結(jié)果使開(kāi)發(fā)商的違約行為合法化。

通過(guò)以上案例的講解，我們可以知道：通過(guò)法律途徑解決房產(chǎn)糾紛，還是需要比較專業(yè)的房產(chǎn)糾紛知識(shí)的，同時(shí)還需要足夠的糾紛解決經(jīng)驗(yàn)，如果當(dāng)事人不能妥善解決這些事情，在必要時(shí)，可以聘請(qǐng)律師協(xié)助，以防損失。