一、商品房買賣常見糾紛有哪些

（一）違約責(zé)任顯失公平

購房者在簽訂合同時(shí)可能遇到過類似這樣的約定：“買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證書的，出賣人按已付房價(jià)款的1%向買受人支付違約金。如果購房者付款不及時(shí)，要向開發(fā)商支付總房款的1%作為違約金?！边@樣的房屋買賣合同明顯對開發(fā)商有利，因?yàn)榭偡靠钆c已付房款通常相差較多，開發(fā)商違約只須按已付房款計(jì)算違約金，而購房人違約則要按總房價(jià)計(jì)算違約金，這明顯對購房人不公平，違約賠償比例相差懸殊。

購房者與開發(fā)商是平等的民事主體，買賣雙方應(yīng)該平等協(xié)調(diào)。對此，如果雙方未能達(dá)成一致意見簽訂正式合同，開發(fā)商應(yīng)退還購房者定金。

（二）約定房屋有面積誤差不退不補(bǔ)

購房合同補(bǔ)充條款中可能存在這樣的約定：“當(dāng)預(yù)測建筑面積與實(shí)測面積誤差超過3%時(shí)，房屋單價(jià)不變，房價(jià)款總金額按照產(chǎn)權(quán)登記面積計(jì)算，合同繼續(xù)履行?！边@意味著開發(fā)商可以對房屋面積任意縮水而不需承擔(dān)任何賠償責(zé)任，消費(fèi)者卻不能解除合同。而根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定，當(dāng)房屋實(shí)測面積與購房合同約定面積有差異時(shí)，購房者與開發(fā)商可以按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購房者甚至有權(quán)解除合同。面積誤差超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

（三）變更交付條件，降低交房標(biāo)準(zhǔn)

有開發(fā)商在合同中約定：“由勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位對該單位工程質(zhì)量驗(yàn)收出具《單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄》，取得《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》、《電梯安全檢驗(yàn)合格證》?！?/p>

這樣的條款對房管部門示范文本要求的交房條件作出了變更，降低了交房標(biāo)準(zhǔn)，減輕了開發(fā)商的責(zé)任。由于大多數(shù)的購房者對房地產(chǎn)開發(fā)、竣工、驗(yàn)收的專業(yè)知識非常匱乏，往往在簽約時(shí)未能發(fā)現(xiàn)，自身權(quán)利受到損害而渾然不知。

（四）延長開發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限

某樓盤購房合同補(bǔ)充協(xié)議約定：“開發(fā)商應(yīng)在交樓后540日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證?！痹摋l款延長了開發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限，減輕了開發(fā)商的責(zé)任，侵害了購房者的權(quán)利。房管部門示范文本中約定：開發(fā)商應(yīng)在交樓之日起不超過210個(gè)工作日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證。購房者簽約時(shí)要特別關(guān)注關(guān)于辦理房產(chǎn)證期限的約定，注意工作日和日歷天的表述，盡量避免延長開發(fā)商的辦證期限，以免權(quán)利受損。

二、如何解決房屋買賣糾紛

開發(fā)商逾期交房、一房二賣等違約行為后，卻拒絕承擔(dān)責(zé)任，遇到這種情況，購房者可以法律規(guī)定為依據(jù)，要求解除房屋買賣協(xié)議或要求開發(fā)商承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。處理房屋買賣合同糾紛需要根據(jù)不同的情況，采用不同的方法。

（一）逾期交付房屋糾紛。逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有行政主管機(jī)關(guān)強(qiáng)制變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開發(fā)商不能控制的原因。不管什么原因，只要不構(gòu)成不可抗力，賣方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（二）權(quán)屬證書缺失引發(fā)的糾紛。買房人不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)取得房產(chǎn)證的原因比較復(fù)雜，如開發(fā)商土地使用手續(xù)不合法，開發(fā)商未支付全部土地使用權(quán)出讓金，開發(fā)商違章建房等。在此種情況下，買房人可以要求解除合同，并向出賣人主張違約責(zé)任等。

（三）一房二賣糾紛。由于兩份合同涉及的標(biāo)的為同一房屋，而開發(fā)商已將房屋交付給其中一份合同的相對人，該違約行為致使另一份合同的相對人與開發(fā)商之間的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買房人有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。根據(jù)《合同法》、《消法》已經(jīng)確立的懲罰性賠償責(zé)任原則，結(jié)合我國民事審判實(shí)踐和商品房買賣合同糾紛的實(shí)際情況，在《解釋》的第8條、第9條中明確規(guī)定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人（俗稱“一房二賣”）；三是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)上或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明人 四是在訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；五是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。由上述五種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人除可申請出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。這些規(guī)定將有利于有效制裁和遏制欺詐、惡意違約等摒棄誠實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場交易安全的行為，維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會誠信制度的確立。

（四）房屋質(zhì)量糾紛。此類糾紛包括商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或交付使用后經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用等情形，買房人有解除合同的權(quán)利，并要求出賣人承擔(dān)賠償損失等。對于買房人來說，在接收房屋時(shí)一定要查驗(yàn)開發(fā)商提交的工程竣工驗(yàn)收合格書、工程質(zhì)量保證書和房屋使用說明書，并對交付的房屋進(jìn)行驗(yàn)收。

（五）房屋面積誤差糾紛。買賣雙方應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。如合同未作約定的，則按以下原則處理：1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，按實(shí)際面積結(jié)算房屋價(jià)款；2、面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買房人有權(quán)退房。買房人要求退房的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買房人提出退房之日起30日是內(nèi)將買房人已經(jīng)支付的房屋價(jià)款退還給買房人，同時(shí)支付已付房款利息。買房人不退房，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買房人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在含3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由出賣人返還買房人的絕對值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）、合同約定面積*100%。但規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其它影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開發(fā)商應(yīng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。因上述原因的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

發(fā)生了上述情況，買受人除了可以要求解除合同外，對于開發(fā)商既構(gòu)成根本違約，又構(gòu)成欺詐情況的，買受人還可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，即購房者可以要回雙倍的已付購房款、利息和損害賠償金。

以上就是關(guān)于商品房買賣合同中常見的糾紛，面對糾紛，處于弱勢地位的買房人為了能順利接受房屋，往往有意無意地忽略了法律對于自己的保護(hù)，從而導(dǎo)致利益嚴(yán)重受損。在此，提示買房人，如果遭遇了房屋買賣合同糾紛，可以不用忍氣吞聲，用法律武器積極維權(quán)，爭取自己應(yīng)得的利益。