一、如何認(rèn)定逾期辦證違約責(zé)任

逾期辦證主要是對(duì)買賣合同的標(biāo)的物——房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移過程中出賣人與買受人責(zé)任承擔(dān)的認(rèn)定問題。對(duì)此，主要集中在對(duì)《解釋》第18條所規(guī)定的“因出賣人的原因”的理解適用方面。如前述，買賣合同的出賣人不僅負(fù)有向買受人交付標(biāo)的物的義務(wù)，還要承擔(dān)移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。按照《解釋》第18條規(guī)定，在合同約定的期限或者法定的期限屆滿時(shí)，由于出賣人的原因，買受人未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。這一規(guī)定主要是針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中，因出賣人原因使買受人長期不能取得房屋所有權(quán)證書，導(dǎo)致交易秩序紊亂，買受人合法利益無法保障的實(shí)際情況而依法制定的。按照我國城市房地產(chǎn)管理法和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)問題的規(guī)定，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋所有權(quán)權(quán)屬登記、房屋所有權(quán)證書的核發(fā)等行為均由房地產(chǎn)行政管理部門具體實(shí)施。房屋所有權(quán)證書的辦理取得，首先應(yīng)由買受人按照國家規(guī)定向房地產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

由此可認(rèn)定，商品房買賣合同的出賣人在履行移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)義務(wù)的行為方式上，表現(xiàn)為只是提供必要的證明文件，協(xié)助買受人完成申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。即，出賣人首先應(yīng)按照建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，在房屋竣工后的三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料、測(cè)繪資料以及其他有關(guān)的證明文件。出賣人將上述證明文件備齊提交房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門，取得登記部門出具的收件單等證明材料，即可認(rèn)為出賣人已完成房屋的初始登記義務(wù)。其次，買受人在約定或者法定的期限內(nèi)，向登記管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記和房屋所有權(quán)登記時(shí)，出賣人應(yīng)按照合同約定或者法律、行政法規(guī)規(guī)定，提供相關(guān)的證明材料（如房屋所有權(quán)初始登記的手續(xù)）。出賣人只要在約定或法定的期限內(nèi)完成房屋權(quán)屬的初始登記，并在買受人申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，能夠提供辦理房屋所有權(quán)的相關(guān)證明，即可認(rèn)定出賣人的協(xié)助義務(wù)已經(jīng)完成，其承擔(dān)的移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的義務(wù)履行完畢。至于土地使用權(quán)的變更登記和房屋所有權(quán)登記的完成及房屋所有權(quán)證書的取得，則應(yīng)按照房地產(chǎn)登記管理部門的行政管理工作程序進(jìn)行。如果出賣人或買受人因辦理房屋權(quán)屬登記與房地產(chǎn)登記管理部門發(fā)生糾紛的，當(dāng)按行政爭(zhēng)議予以解決。

二、房產(chǎn)糾紛解決途徑有哪些

房地產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是指關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭(zhēng)議。一旦發(fā)生房地產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1、調(diào)解。即在第三者的主持下，糾紛當(dāng)事人經(jīng)過自愿協(xié)商，排除爭(zhēng)端，達(dá)成和解。我國在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，專門進(jìn)行民間糾紛調(diào)解，包括房地產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2、仲裁。房地產(chǎn)糾紛發(fā)生后，公民可以提請(qǐng)仲裁機(jī)關(guān)居中判明事實(shí)，分清責(zé)任，依法作出裁決。仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)，其裁決具有法律效力，當(dāng)事人必須執(zhí)行。

3、訴訟。即依法向人民法院提起訴訟，以解決房地產(chǎn)糾紛。

房產(chǎn)糾紛的解決途徑多種多樣，每一種途徑都需要當(dāng)事人具備一定的專業(yè)解決能力，為了更好地維護(hù)購房者的權(quán)益，建議及時(shí)咨詢或者尋求專業(yè)人士的幫助。