一、如何認(rèn)定開發(fā)商逾期辦證責(zé)任

逾期辦證主要是對(duì)買賣合同的標(biāo)的物——房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移過程中出賣人與買受人責(zé)任承擔(dān)的認(rèn)定問題。買賣合同的出賣人不僅負(fù)有向買受人交付標(biāo)的物的義務(wù)，還要承擔(dān)移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。在合同約定的期限或者法定的期限屆滿時(shí)，由于出賣人的原因，買受人未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因出賣人原因使買受人長期不能取得房屋所有權(quán)證書，導(dǎo)致交易秩序紊亂，買受人合法利益無法保障的實(shí)際情況而依法制定的。房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋所有權(quán)權(quán)屬登記、房屋所有權(quán)證書的核發(fā)等行為均由房地產(chǎn)行政管理部門具體實(shí)施。房屋所有權(quán)證書的辦理取得，首先應(yīng)由買受人按照國家規(guī)定向房地產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

由此可認(rèn)定，商品房買賣合同的出賣人在履行移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)義務(wù)的行為方式上，表現(xiàn)為只是提供必要的證明文件，協(xié)助買受人完成申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

在房屋竣工后的三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料、測(cè)繪資料以及其他有關(guān)的證明文件。出賣人將上述證明文件備齊提交房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門，取得登記部門出具的收件單等證明材料，即可認(rèn)為出賣人已完成房屋的初始登記義務(wù)。

其次，買受人在約定或者法定的期限內(nèi)，向登記管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記和房屋所有權(quán)登記時(shí)，出賣人應(yīng)按照合同約定或者法律、行政法規(guī)規(guī)定，提供相關(guān)的證明材料。

二、開發(fā)商拖延辦房產(chǎn)證怎么辦

有些購房者在入住交付使用房屋后，并沒有按時(shí)拿到開發(fā)商給予的商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這種現(xiàn)象在樓市中非常普遍，雖然屢見報(bào)端，仍有許多購房者為此苦惱。

這種情況主要是由于開發(fā)商自身的種種問題，而導(dǎo)致房產(chǎn)證沒能及時(shí)辦出的。雖然，有不少購房者的確意識(shí)到了這個(gè)問題，不過大多數(shù)人都會(huì)直接找到小區(qū)的物業(yè)，要求給予解決。甚至有一部分購房者直到2-3年后才會(huì)想到通過法律手段來解決。

在這個(gè)問題上購房者應(yīng)該特別注意一下：

首先，關(guān)于房屋預(yù)售合同中交付房產(chǎn)證的時(shí)間，如果有明確約定，那么便應(yīng)該按照約定施行；如果沒有明確約定，那么一般來說，應(yīng)該是自交房后90天內(nèi)，開發(fā)商就必須將房產(chǎn)證交予購房者。

其次，如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，購房者沒有拿到房產(chǎn)證，也應(yīng)該及時(shí)尋求法律的幫助。一般在購房合同中都應(yīng)標(biāo)明辦房產(chǎn)證的具體期限，常有開發(fā)商在這一點(diǎn)上含糊其辭，而購房者又苦于沒有依據(jù)。

現(xiàn)在有不少的購房者拖了幾年后才來要求對(duì)房產(chǎn)商延期辦理房產(chǎn)證的問題提起訴訟，可這個(gè)時(shí)間大多比較長，不少已經(jīng)過了訴訟時(shí)效期，如此一來，業(yè)主的權(quán)益就無法得到有效保障。

一般而言，在住宅交付時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該給予購房者住宅交付使用許可證或是商品房房地產(chǎn)權(quán)證，如果缺少，購房者有權(quán)拒絕接受房屋。

此后過了一定的期限，房產(chǎn)商還是沒有辦理完善產(chǎn)權(quán)證，購房者可以要求退房。

如果已經(jīng)入住房屋，卻沒有在規(guī)定時(shí)限內(nèi)拿到產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，應(yīng)該及時(shí)尋求幫助，避免因?yàn)樵V訟的時(shí)效過期（2年），而不能保障自己應(yīng)有的權(quán)益。

近年來，商品房買賣合同糾紛案件中涉及遲延辦理權(quán)屬證書的日漸增多，但購房者卻對(duì)如何認(rèn)定開發(fā)商逾期辦證的責(zé)任知之甚少，更不知道遇到開發(fā)商拖延辦理房產(chǎn)證后如何處理，這樣不利于購房者對(duì)其所有權(quán)的保護(hù)，如果開發(fā)商在此期間再將房屋轉(zhuǎn)賣給他人，購房者將會(huì)因沒辦理過戶而喪失所有權(quán)。所以遇到開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證時(shí)最好咨詢專業(yè)律師如何處理，也可以請(qǐng)專業(yè)律師幫忙催促開發(fā)商盡快辦理，一旦遭遇開發(fā)商再次轉(zhuǎn)賣的情形，盡快求助于律師。