一、購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些

（一）房地產(chǎn)分離出賣(mài)。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房產(chǎn)和土地分別賣(mài)于不同的買(mǎi)方，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

（二）產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶(hù)。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在地的房管部門(mén)登記過(guò)戶(hù)為標(biāo)志，否則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，即使賣(mài)方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買(mǎi)方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。

（三）產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題。

出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。

（四）侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所以同等條件，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

（五）單位違反規(guī)定購(gòu)房。

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買(mǎi)私房，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。凡享受?chē)?guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買(mǎi)或建造的城市私有房屋，需要出賣(mài)時(shí)，只準(zhǔn)賣(mài)給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。

（六）價(jià)格欺詐，顯失公平。

買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買(mǎi)賣(mài)合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣(mài)人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人可要求同出賣(mài)人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

二、購(gòu)房合同無(wú)效怎么賠償

購(gòu)房合同無(wú)效，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任而不是違約責(zé)任。締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任的賠償范圍是信賴(lài)?yán)娴膿p失，通俗的講，就是因?yàn)橐环较嘈艑?duì)方能夠誠(chéng)實(shí)信用的履行合同而蒙受的直接損失，也就是因?yàn)樾刨?lài)合同的有效所支出的各種費(fèi)用。具體包括以下幾點(diǎn)：

（一）為信賴(lài)對(duì)方訂立合同的邀請(qǐng)而與對(duì)方聯(lián)系、赴實(shí)地考察、檢查合同標(biāo)的物的費(fèi)用；

（二）因?yàn)樾刨?lài)對(duì)方訂立合同的邀請(qǐng)而做的各種準(zhǔn)備工作并且為此支出的費(fèi)用。比如，因?yàn)橄嘈艑?duì)方要賣(mài)房，四處籌款、提起支取定期存款的損失；

（三）為洽談合同所支付的勞務(wù)，誤工的損失；

（四）為支出以上費(fèi)用所損失的利息。

需要注意的是，以上損失僅指直接損失，對(duì)于造成的間接損失（即如果合同有效并實(shí)際履行，合同當(dāng)事人必將獲取的各種機(jī)會(huì)和利益）是不包括在賠償范圍內(nèi)的。

房?jī)r(jià)漲落無(wú)常，購(gòu)房合同約定也千差萬(wàn)別，購(gòu)房合同違法、違約無(wú)效糾紛時(shí)有發(fā)生。而無(wú)論何原因無(wú)效，都難免讓當(dāng)事人遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失。但很多情形下是購(gòu)房者并不知道該購(gòu)房合同是否是無(wú)效合同，所以一旦購(gòu)房者簽訂了無(wú)效的購(gòu)房合同就先咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的律師哪些情形屬于無(wú)效情形，也可以攜帶合同請(qǐng)律師幫忙查看。當(dāng)然最主要的還是向律師咨詢(xún)清楚這種情形發(fā)生后，如何向開(kāi)發(fā)商索賠，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該賠償哪些費(fèi)用，以此來(lái)盡量降低自己的損失。