一、購房合同無效怎么認定

（一）無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為。因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，買賣合同無效。

（二） 限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。

（三）一方欺詐另一方所簽訂的房屋買賣合同。指房屋買賣一方以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。

（四）以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指房屋買賣一方以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐懼而簽訂的房屋買賣合同；

（五）乘人之危簽訂的房屋買賣合同。是指房屋買賣一方乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同；

（六）房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的合同；

（七）買賣權屬有爭議的房屋。出售人應當對所出售的房屋擁有絕對的、無任何瑕疵的所有權，因為產(chǎn)權發(fā)生爭議的房屋權屬尚未確定，出售人并不一定擁有絕對的所有權，其簽訂的房屋買賣合同當然無效；

（八） 未經(jīng)其他共有人同意，擅自處分其他共有人財產(chǎn)權利的房屋買賣合同；共有房屋的出售應當經(jīng)過所有共有人簽字一致同意，否則買賣合同無效?，F(xiàn)實交易中，有的共有房屋其共有人名稱會記載于房屋所有權證上，讓所有的共有權人簽字好辦。但是對于那些并未在所有權證上記載全部所有人的房屋即隱名共有房屋怎么辦，買房人可以通過由賣方在房屋買賣合同中承諾無其他共有人的方式保護自己的交易安全；

（九）出租人與第三人惡意串通侵害承租人優(yōu)先購買權的房屋買賣合同無效。出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限通知承租人，承租人有以同等條件優(yōu)先購買的權利，如果出租人與第三人惡意串通侵害承租人優(yōu)先購買權的房屋買賣合同無效，但出租人僅僅是未履行通知的義務，或同等條件下將房屋賣給承租人以外的人的，其簽訂的房屋買賣合同仍然有效；

（十）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利房屋的買賣合同。被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋等等；

（十一）其他導致房屋買賣合同無效的情形。

二、購房合同無效需要賠償嗎

購房合同無效有以下情形的，需要賠償。

我國法律規(guī)定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

開發(fā)商對于開發(fā)的樓盤所擁有的相關信息遠遠多于購房者，相對買方處于強勢地位。開發(fā)商利用這種信息不對稱關系制定了一系列不平等的“游戲規(guī)則”，損害了購房者的合法權益。很多情形下開發(fā)商利用購房者的不知情而簽訂一些合同，有可能導致合同無效。那么購房合同應怎么認定呢，如果購房者簽訂的合同是無效的能否向開發(fā)商索賠，無效的購房合同將給購房者帶來什么法律后果？這些問題最好先咨詢專業(yè)的律師，也可在簽訂購房合同時請律師陪同簽訂，謹防糾紛發(fā)生。