一、什么是房屋抵押登記？

房地產(chǎn)抵押登記是抵押雙方當(dāng)事人為使抵押成立而在房地產(chǎn)登記機構(gòu)依照法定程序履行的法定行為。房地產(chǎn)抵押登記包括房地產(chǎn)抵押設(shè)定登記、房地產(chǎn)抵押注銷登記和處分抵押房地產(chǎn)后的過戶登記。

（一）房地產(chǎn)抵押設(shè)定登記。房地產(chǎn)抵押必須經(jīng)過登記才能發(fā)生法律效力，否則即使簽訂了抵押合同，經(jīng)過了抵押合同公證，也起不到擔(dān)保作用。所以房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)在簽訂抵押合同后即申請房地產(chǎn)抵押登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)他項權(quán)證》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第61條第1款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣以上的地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

（二）房地產(chǎn)抵押注銷登記。在抵押權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)因受償、抵銷、免除等原因而消滅之后，房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)及時地向房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)申請注銷登記。注銷登記后，房地產(chǎn)抵押權(quán)在形式上消滅。

（三）處分房地產(chǎn)后的過戶登記。債務(wù)人到期不能償還全部債務(wù)，抵押權(quán)人即可根據(jù)公證機關(guān)依法賦予強制執(zhí)行效力的《房地產(chǎn)抵押合同》向人民法院申請強制執(zhí)行，拍賣抵押的房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)一經(jīng)拍賣，即發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬變更，新的房地產(chǎn)權(quán)利人和抵押人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門和土地管理部門申請過戶登記。

二、哪些房產(chǎn)不能辦理抵押登記？

房產(chǎn)抵押登記是擔(dān)保關(guān)系成立的必要條件。不過并非所有房產(chǎn)都可以進(jìn)行抵押，那么哪些房產(chǎn)不能辦理抵押登記呢？根據(jù)我國法律規(guī)定，下列房產(chǎn)不能辦理抵押登記：

1、權(quán)屬來源是限制抵押的（包括福利房、微利房、私人建房等）；

2、根據(jù)城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權(quán)的；

3、司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

5、權(quán)屬有爭議的；

6、法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止抵押的；

7、除鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)利依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)之外的其它集體土地使用權(quán)。

上文就什么是房產(chǎn)抵押登記以及哪些房產(chǎn)不能辦理抵押登記進(jìn)行了介紹，您在辦理擔(dān)保時可以參照上文，來判斷抵押物是否可以用來抵押來促使擔(dān)保成立，或者向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師進(jìn)行求助，讓他們代您辦理抵押登記，想必?fù)?dān)保進(jìn)度會快上不少，同時，出現(xiàn)糾紛，他們也能幫您進(jìn)行處理。