一、二手房標(biāo)價(jià)不等于實(shí)際購(gòu)買價(jià)

一套總價(jià)為100萬(wàn)元的新房，購(gòu)房者最終買到手需要支付的購(gòu)房款也就是100萬(wàn)元，這在簽訂購(gòu)房合同時(shí)就已經(jīng)寫(xiě)得清清楚楚。但如果是一套標(biāo)價(jià)同樣為100萬(wàn)元的二手房，則不然。與新房不同的是，除房?jī)r(jià)本身外，二手房交易過(guò)程中還需繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，如果是通過(guò)中介完成交易的還涉及有中介費(fèi)等。據(jù)了解，目前在二手房市場(chǎng)上，幾乎所有賣家開(kāi)出的都是“凈價(jià)”，房屋交易過(guò)程中所需繳納的一切稅費(fèi)甚至是中介費(fèi)都被賣家轉(zhuǎn)嫁到買家身上，賣家只收“凈價(jià)”不管稅費(fèi)，已成為當(dāng)前二手房市場(chǎng)的潛規(guī)則。以一套標(biāo)價(jià)為100萬(wàn)元的二手房為例，所有稅費(fèi)和交易費(fèi)用全部加起來(lái)共計(jì)十幾萬(wàn)元。

因此在選擇購(gòu)買二手房時(shí)，購(gòu)房者一定要了解清楚房屋交易中所產(chǎn)生的其他費(fèi)用具體由誰(shuí)承擔(dān)，以免在后期交易過(guò)程中吃“啞巴虧”。

二、二手房貸款額按評(píng)估價(jià)計(jì)算

據(jù)了解，雖然二手房貸款與新房貸款的首付比例和貸款利率均完全一樣，但與新房貸款的首付款按照購(gòu)房時(shí)的市場(chǎng)價(jià)作為參考不同，二手房則是按照評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算貸款額。在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，銀行一般要先對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值一般都要低于市值。銀行在放貸時(shí)取合同價(jià)和評(píng)估價(jià)兩者之間的低值為基礎(chǔ)，再乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。據(jù)了解，房齡在1998年以后的房子，申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，能夠享受到七成貸款成數(shù)。1998年以前的房屋，貸款成數(shù)則相對(duì)較少，年限不同成數(shù)也不盡相同，具體要視房齡而定。通常，二手房評(píng)估價(jià)大多為市場(chǎng)價(jià)值的80%—90%，房屋年限越長(zhǎng)，評(píng)估價(jià)則越低。比如一套標(biāo)價(jià)為78萬(wàn)元的二手房，如果按照80%的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，評(píng)估價(jià)則為62.4萬(wàn)元。如果按照貸款首付三成計(jì)算，首付款為187200元，加上成交價(jià)與評(píng)估價(jià)的差額15.6萬(wàn)元(78萬(wàn)元——62.4萬(wàn)元)，則通過(guò)按揭貸款方式購(gòu)買這套二手房就需要準(zhǔn)備34.32萬(wàn)元的首付款。

因此如果準(zhǔn)備通過(guò)按揭方式購(gòu)買二手房，則在購(gòu)房前一定要找銀行有關(guān)部門了解清楚自己究竟能貸多少款？應(yīng)準(zhǔn)備多少首付？千萬(wàn)不能在未了解清楚情況前即盲目下定。

三、貸款額度直接掛鉤房齡

與新房無(wú)房齡限制不同的是，銀行對(duì)于二手房房齡有著較為嚴(yán)格的限制。換言之，二手房房齡與貸款額度是直接掛鉤的，房齡越老，貸款額度越低。一般房齡較老的二手房，在銀行申請(qǐng)貸款的難度也相對(duì)較大。

因此，貸款購(gòu)買二手房時(shí)，為避免產(chǎn)生不必要的糾紛，在二手房買賣合同中切記對(duì)貸款方面的相關(guān)事宜進(jìn)行條款約定，如貸款合同審批不能通過(guò)時(shí)，違約責(zé)任該如何約定等。

隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，二手房交易市場(chǎng)吸引了不少購(gòu)房者，但是二手房買賣畢竟不同于新房交易，以上關(guān)于“二手房與新房買賣的區(qū)別”、“二手房買賣的典型特征”相關(guān)問(wèn)題的解答是二手房買賣中的最典型特征，購(gòu)房者在買房時(shí)一定要認(rèn)真了解二手房買賣的特征，以免吃虧。因此建議購(gòu)房者在買房前向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師進(jìn)行咨詢是非常有必要的，以減少后續(xù)不必要的糾紛。