一、二手房標(biāo)價不等于實際購買價

一套總價為100萬元的新房，購房者最終買到手需要支付的購房款也就是100萬元，這在簽訂購房合同時就已經(jīng)寫得清清楚楚。但如果是一套標(biāo)價同樣為100萬元的二手房，則不然。與新房不同的是，除房價本身外，二手房交易過程中還需繳納各項稅費，如果是通過中介完成交易的還涉及有中介費等。據(jù)了解，目前在二手房市場上，幾乎所有賣家開出的都是“凈價”，房屋交易過程中所需繳納的一切稅費甚至是中介費都被賣家轉(zhuǎn)嫁到買家身上，賣家只收“凈價”不管稅費，已成為當(dāng)前二手房市場的潛規(guī)則。以一套標(biāo)價為100萬元的二手房為例，所有稅費和交易費用全部加起來共計十幾萬元。

因此在選擇購買二手房時，購房者一定要了解清楚房屋交易中所產(chǎn)生的其他費用具體由誰承擔(dān)，以免在后期交易過程中吃“啞巴虧”。

二、二手房貸款額按評估價計算

據(jù)了解，雖然二手房貸款與新房貸款的首付比例和貸款利率均完全一樣，但與新房貸款的首付款按照購房時的市場價作為參考不同，二手房則是按照評估價來計算貸款額。在申請二手房貸款時，銀行一般要先對房產(chǎn)進(jìn)行評估，評估值一般都要低于市值。銀行在放貸時取合同價和評估價兩者之間的低值為基礎(chǔ)，再乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。據(jù)了解，房齡在1998年以后的房子，申請二手房貸款時，能夠享受到七成貸款成數(shù)。1998年以前的房屋，貸款成數(shù)則相對較少，年限不同成數(shù)也不盡相同，具體要視房齡而定。通常，二手房評估價大多為市場價值的80%—90%，房屋年限越長，評估價則越低。比如一套標(biāo)價為78萬元的二手房，如果按照80%的市場價值計算，評估價則為62.4萬元。如果按照貸款首付三成計算，首付款為187200元，加上成交價與評估價的差額15.6萬元(78萬元——62.4萬元)，則通過按揭貸款方式購買這套二手房就需要準(zhǔn)備34.32萬元的首付款。

因此如果準(zhǔn)備通過按揭方式購買二手房，則在購房前一定要找銀行有關(guān)部門了解清楚自己究竟能貸多少款？應(yīng)準(zhǔn)備多少首付？千萬不能在未了解清楚情況前即盲目下定。

三、貸款額度直接掛鉤房齡

與新房無房齡限制不同的是，銀行對于二手房房齡有著較為嚴(yán)格的限制。換言之，二手房房齡與貸款額度是直接掛鉤的，房齡越老，貸款額度越低。一般房齡較老的二手房，在銀行申請貸款的難度也相對較大。

因此，貸款購買二手房時，為避免產(chǎn)生不必要的糾紛，在二手房買賣合同中切記對貸款方面的相關(guān)事宜進(jìn)行條款約定，如貸款合同審批不能通過時，違約責(zé)任該如何約定等。

隨著房價的不斷攀升，二手房交易市場吸引了不少購房者，但是二手房買賣畢竟不同于新房交易，以上關(guān)于“二手房與新房買賣的區(qū)別”、“二手房買賣的典型特征”相關(guān)問題的解答是二手房買賣中的最典型特征，購房者在買房時一定要認(rèn)真了解二手房買賣的特征，以免吃虧。因此建議購房者在買房前向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師進(jìn)行咨詢是非常有必要的，以減少后續(xù)不必要的糾紛。