一、什么是商品房預(yù)告登記？

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。在債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，由于有相容性，物的所有人可以講物品同時(shí)賣給兩個(gè)人，這是法律上承認(rèn)的。但是為了能夠保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益，法律規(guī)定購(gòu)房人可以辦理房屋預(yù)告登記，購(gòu)房人辦理預(yù)告登記相當(dāng)于給自己拿到房屋產(chǎn)權(quán)加了把“安全鎖”，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，其后的買賣是無(wú)效的。

另外，依據(jù)《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，只要是當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，都可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。所以說(shuō)，預(yù)告登記制度不僅在商品房買賣中存在，在其他不動(dòng)產(chǎn)的買賣中也存在。

在實(shí)際生活中還存在著一種登記叫商品房預(yù)售登記，那什么是商品房預(yù)售登記呢？商品房預(yù)售登記有什么效力呢？它和預(yù)告登記又有什么不同呢？

二、什么是商品房預(yù)售登記？

商品房預(yù)售登記備案是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)售許可證》和預(yù)登記通知單后，在與承購(gòu)人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，商品房預(yù)售合同雙方當(dāng)事人經(jīng)自愿協(xié)商一致在合同上簽字或蓋章后，合同即告成立。換句話說(shuō)，預(yù)售登記不是預(yù)售合同生效要件。但是，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，預(yù)售登記也是一種保護(hù)自己合法權(quán)益的方式。

商品房預(yù)售合同備案登記屬于一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記，即為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記。另外，通過(guò)預(yù)售登記還可以對(duì)開發(fā)商進(jìn)行合規(guī)進(jìn)行審查。預(yù)售項(xiàng)目只有符合法律規(guī)定的預(yù)售條件，預(yù)售合同才能進(jìn)行登記備案。如果進(jìn)行預(yù)售登記，那么登記部門會(huì)對(duì)開發(fā)商所售房屋的相關(guān)材料進(jìn)行全面查閱。這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一種簡(jiǎn)便易行的審查方式。

比較預(yù)告登記和預(yù)售登記這兩種制度，我們可以得出以下幾點(diǎn)區(qū)別來(lái)：

1、根據(jù)物權(quán)法定原則，預(yù)告登記制度作為我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度中的重要制度之一，其性質(zhì)與法律效力均有明確規(guī)定；而我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售登記備案制度并沒(méi)有明文規(guī)定。

2、預(yù)告登記制度是對(duì)權(quán)利人享有的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記，使其具有物權(quán)效力，具有合理性；而商品房預(yù)售登記備案制度是對(duì)商品房預(yù)售合同的登記，使其具有物權(quán)效力存在理論上的障礙。這點(diǎn)也造成了很多當(dāng)事人不知道選擇何種登記方式來(lái)確認(rèn)自己的權(quán)利。

3、預(yù)告登記制度是權(quán)利人根據(jù)私法行使私權(quán)的行為，是“意思自治”原則的體現(xiàn)，更好地體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)性，提高了效率；而商品房預(yù)售登記備案制度是預(yù)售人依據(jù)公法進(jìn)行的，具有行政強(qiáng)制性。

4、預(yù)告登記制度適用的范圍更為廣泛，依據(jù)《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，只要是當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，都可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記；而商品房預(yù)售登記備案制度只適用于商品房預(yù)售。

綜上所述，我們可以得知預(yù)告登記制度是在民法中已經(jīng)較為完善的制度，該制度旨在為購(gòu)房者確定一種準(zhǔn)物權(quán)，以防止出售方將房屋一物二賣。而房屋預(yù)售登記是一種在法律上還沒(méi)有完全規(guī)范的制度，其效力沒(méi)有預(yù)告登記強(qiáng)。所以我們建議您，在簽訂房屋買賣合同和辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記之前，最好做一次房屋預(yù)告登記，這樣不僅在形式上還是實(shí)質(zhì)上都能很好的保護(hù)您的合法權(quán)益。如果您對(duì)于這方面還是什么疑問(wèn)，我們建議您咨詢專業(yè)的律師。