一、 不按約支付房款能解除合同嗎

預售合同簽訂生效后，開發(fā)商和你都必須按約履行相關義務，任何一方不得隨意變更或解除合同，這是我國《合同法》的基本條例。但如果合同一方當事人的情況發(fā)生較大變化，致使其喪失履行合同的能力，在承擔相關責任的前提下，則可以要求變更或解除合同。

在要求解除預售合同前應該采取積極措施。如：及時告訴開發(fā)商購房者的情況，以便把損失降到最低。解除合同可以采取以下兩種方式：一種方式是購房者與發(fā)展商通過協(xié)商，對合同解除達成一致，雙方簽訂解除預售合同協(xié)議書，并就合同解除后購房者要承擔哪些責任、如何返還已付房款、怎樣辦理預售合同注銷登記等相關內(nèi)容在協(xié)議書中約定清楚。如果購房者是采用抵押貸款形式付款的，還應與貸款銀行協(xié)商，解除抵押貸款合同。另一種方式是在征得開發(fā)商的同意后，購房者將預購的房屋轉(zhuǎn)讓給他人，即通常所說的預售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓。需要注意的是，采取預售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓方式的，購房者仍應按有關規(guī)定繳納相應的稅費。

二、按揭商品房合同解除糾紛如何處理

房地產(chǎn)價值巨大，不應輕易解除合同，使購房者能夠轉(zhuǎn)嫁市場風險。同時合同解除后，亦可能使經(jīng)合法登記的享有優(yōu)先受償權(quán)的按揭銀行的利益遭受損失?？紤]到其標的物價值大，影響大，涉及當事人復雜，各方利益重疊，標的物又成抵押標的，對于涉及按揭的商品房買賣合同不能輕易解除。但也有人認為，應參照香港法律，存在按揭合同的購房合同不經(jīng)銀行同意不得解除，這在外資銀行中是一種普遍看法。筆者不同意這種看法。因為英美法中，按揭是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的擔保，在未清償完債務前，與所有權(quán)有關的一切不動產(chǎn)權(quán)益都屬銀行，發(fā)生訴訟時銀行是以房地產(chǎn)所有人的名義進行訴訟，未經(jīng)銀行同意當然不能解除合同，使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。而我國的按揭實質(zhì)上是抵押擔保，開發(fā)商享有在建工程的所有權(quán)，在預售登記后購房人享有房屋的期待所有權(quán)，這兩種權(quán)利共同指向的標的物同為按揭合同中的抵押標的物，開發(fā)商、購房人同意將該標的物抵押給按揭銀行，同意按揭銀行享有優(yōu)先受償權(quán)，共同作出抵押的意思表示，應為按揭合同的實質(zhì)上的共同抵押人。解除合同實質(zhì)上是在共同抵押人之間發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移，并不影響銀行的優(yōu)先受償權(quán)，雙方當然可以行使權(quán)利，解除合同。但考慮到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重，建議購房者在作出決定之前先咨詢專業(yè)人士，以避免法律糾紛。