一、什么叫做無(wú)效合同

無(wú)效合同，是相對(duì)于有效合同而言的，它是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其在內(nèi)容和形式上違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益，因此應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。合同效力的判斷要注意以下幾點(diǎn)：

（一）合同效力的認(rèn)定原則。我國(guó)合同法的制定體現(xiàn)了合同自愿的原則，只要當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，他們的約定只要不違犯現(xiàn)行法律、行政法規(guī)和有關(guān)政策的強(qiáng)制性規(guī)定、又不危害公眾利益，那么就要認(rèn)定合同的效力。

（二）違反法律、行政法規(guī)合同的判定。僅僅違反了法律、行政法規(guī)的任意性規(guī)定的合同，其對(duì)社會(huì)并沒有什么危害性，為了創(chuàng)造比較寬松的交易環(huán)境，新的合同法不再將這類合同認(rèn)定為無(wú)效合同。

（三）對(duì)無(wú)效合同的認(rèn)定。惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益的合同，是無(wú)效合同。

以上是對(duì)無(wú)效合同的簡(jiǎn)單介紹，那么在房地產(chǎn)買賣時(shí)，什么情況下會(huì)導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)效呢？

二、什么情況下房屋買賣合同無(wú)效

（一）以欺詐、脅迫、乘人之危的手段簽定的房地產(chǎn)買賣合同。由于當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)不屬于自己真實(shí)意思的表示，違反了自愿原則，因此這種致使當(dāng)事人錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)、或?qū)ζ湄?cái)產(chǎn)、生命、肉體或精神上受損害相威脅、強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件而簽定的房地產(chǎn)買賣合同是無(wú)效的。

（二）無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為，因此由他們獨(dú)立簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。

（三）惡意串通所簽定的房地產(chǎn)買賣合同。雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。

（四）沒有簽定書面合同又無(wú)據(jù)可查的房地產(chǎn)買賣合同。當(dāng)事人之間僅是口頭表達(dá)沒有簽定書面房地產(chǎn)買賣合同，又無(wú)據(jù)可查的，屬無(wú)效合同。

（五）與法律明文規(guī)定不能交易的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買賣合同無(wú)效。如軍產(chǎn)、已被法院查封或依法限制轉(zhuǎn)讓、縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其不宜出售、經(jīng)濟(jì)適用房不夠上市出售條件的房產(chǎn)等。

（六）公司產(chǎn)權(quán)沒有公司法人和股東（股份制企業(yè)）簽字的房地產(chǎn)買賣合同無(wú)效。

（七）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人沒有放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買賣合同無(wú)效。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人包括共有產(chǎn)權(quán)人和承租人。

（八）買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn) 買賣合同無(wú)效。外籍人士因不屬于中國(guó)合法的自然人，其合法的身份有待國(guó)家公證機(jī)關(guān)予以確認(rèn)。

（九）非自然人的分支機(jī)構(gòu)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。非自然人作為合同主體主要包括法人組織和非法人組織。這類合同主體一般都具有訂立合同的能力，但是法人的分支機(jī)構(gòu)如房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)部、銷售部、售樓處等不能作為合同的主體，不具備簽定合同的能力，與其簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。

如果當(dāng)事人遇到無(wú)效的房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，一定要咨詢律師。因?yàn)榉康禺a(chǎn)糾紛涉及的標(biāo)的額比較大，且涉及的法律法規(guī)較為廣泛，不是個(gè)人能夠解決明白的，只有通過(guò)律師的專業(yè)指導(dǎo)才能穩(wěn)握勝券。