一、什么叫做無效合同

無效合同，是相對于有效合同而言的，它是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其在內(nèi)容和形式上違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會公共利益，因此應(yīng)確認為無效。合同效力的判斷要注意以下幾點：

（一）合同效力的認定原則。我國合同法的制定體現(xiàn)了合同自愿的原則，只要當事人雙方協(xié)商一致，他們的約定只要不違犯現(xiàn)行法律、行政法規(guī)和有關(guān)政策的強制性規(guī)定、又不危害公眾利益，那么就要認定合同的效力。

（二）違反法律、行政法規(guī)合同的判定。僅僅違反了法律、行政法規(guī)的任意性規(guī)定的合同，其對社會并沒有什么危害性，為了創(chuàng)造比較寬松的交易環(huán)境，新的合同法不再將這類合同認定為無效合同。

（三）對無效合同的認定。惡意串通，損害國家、集體或第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益的合同，是無效合同。

以上是對無效合同的簡單介紹，那么在房地產(chǎn)買賣時，什么情況下會導(dǎo)致房屋買賣合同無效呢？

二、什么情況下房屋買賣合同無效

（一）以欺詐、脅迫、乘人之危的手段簽定的房地產(chǎn)買賣合同。由于當事人在簽訂合同時不屬于自己真實意思的表示，違反了自愿原則，因此這種致使當事人錯誤認識、或?qū)ζ湄敭a(chǎn)、生命、肉體或精神上受損害相威脅、強迫對方接受明顯不利的條件而簽定的房地產(chǎn)買賣合同是無效的。

（二）無民事行為能力人或限制民事行為能力人所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。根據(jù)我國法律的規(guī)定，無民事行為能力人或限制民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此由他們獨立簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。

（三）惡意串通所簽定的房地產(chǎn)買賣合同。雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。

（四）沒有簽定書面合同又無據(jù)可查的房地產(chǎn)買賣合同。當事人之間僅是口頭表達沒有簽定書面房地產(chǎn)買賣合同，又無據(jù)可查的，屬無效合同。

（五）與法律明文規(guī)定不能交易的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買賣合同無效。如軍產(chǎn)、已被法院查封或依法限制轉(zhuǎn)讓、縣級以上人民政府規(guī)定其不宜出售、經(jīng)濟適用房不夠上市出售條件的房產(chǎn)等。

（六）公司產(chǎn)權(quán)沒有公司法人和股東（股份制企業(yè)）簽字的房地產(chǎn)買賣合同無效。

（七）優(yōu)先購買權(quán)人沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買賣合同無效。優(yōu)先購買權(quán)人包括共有產(chǎn)權(quán)人和承租人。

（八）買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn) 買賣合同無效。外籍人士因不屬于中國合法的自然人，其合法的身份有待國家公證機關(guān)予以確認。

（九）非自然人的分支機構(gòu)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。非自然人作為合同主體主要包括法人組織和非法人組織。這類合同主體一般都具有訂立合同的能力，但是法人的分支機構(gòu)如房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營部、銷售部、售樓處等不能作為合同的主體，不具備簽定合同的能力，與其簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。

如果當事人遇到無效的房地產(chǎn)買賣合同時，一定要咨詢律師。因為房地產(chǎn)糾紛涉及的標的額比較大，且涉及的法律法規(guī)較為廣泛，不是個人能夠解決明白的，只有通過律師的專業(yè)指導(dǎo)才能穩(wěn)握勝券。