一、商品房預(yù)售后能改變房屋設(shè)計(jì)嗎

商品房開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂《商品房預(yù)售合同》以后，雙方對(duì)合同規(guī)定的義務(wù)應(yīng)當(dāng)負(fù)有全面履行、實(shí)際履行的責(zé)任。因此，預(yù)售合同簽訂后，開(kāi)發(fā)商不得私自改變合同中約定的內(nèi)容，擅自變更商品房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)。為了保護(hù)購(gòu)房者的合法購(gòu)房利益，我國(guó)《商品房銷售管理辦法》第24條對(duì)這一問(wèn)題作出了專門具體的規(guī)定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。但是，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更是為法律所允許的。但此種設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。此時(shí)，買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

綜上，在一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是不能擅自變更預(yù)售合同中約定的商品房規(guī)劃、設(shè)計(jì)，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未取得規(guī)劃部門批準(zhǔn)，而且未書面通知購(gòu)房者的情況下，擅自變更商品房規(guī)劃、設(shè)計(jì)，導(dǎo)致影響商品房質(zhì)量或者使用功能等情況發(fā)生，購(gòu)房者可視具體情況決定退房，并可要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

二、商品房買賣糾紛咋解決

1、 協(xié)商。購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商之間或者商業(yè)銀行之間的磋商或者談判，最終達(dá)成協(xié)議的解決辦法。這種辦法特點(diǎn)是不傷和氣，節(jié)約糾紛處理的成本；但如沒(méi)有中間人斡旋很難一時(shí)解決。

2、 調(diào)解。在協(xié)商不成的情況下，可以在第三方的主持下進(jìn)行調(diào)解，最終解決糾紛，達(dá)成和解協(xié)議的辦法。特點(diǎn)是不傷和氣，遇到難點(diǎn)可以有人斡旋，解決糾紛的成本不是很大；但請(qǐng)第三人也許一些費(fèi)用，從而增加了解決糾紛的成本。

3、 仲裁。仲裁是當(dāng)事人雙方根據(jù)達(dá)成的解決糾紛方式的協(xié)議，自愿將糾紛提交給中立的第三者進(jìn)行裁判的糾紛解決制度。特點(diǎn)是一裁終決，生效快，勝訴方付出的處理成本低。但預(yù)交仲裁費(fèi)較高，和執(zhí)行法院需要進(jìn)一步溝通，救濟(jì)途徑較少。

4、 訴訟。當(dāng)事人在協(xié)商或調(diào)解不成的情況下，或者直接向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟，來(lái)解決當(dāng)事人雙方發(fā)生的糾紛。特點(diǎn)是當(dāng)事人只要有糾紛，不管對(duì)方同意不同意，你自己都可以提起訴訟，這是當(dāng)事人的一種權(quán)利。對(duì)一審法院審理的裁判還可以提起上訴，甚至可以申訴。勝訴能得到法律強(qiáng)有力的保證；但時(shí)間有時(shí)跨度較長(zhǎng)，訴訟規(guī)則要求嚴(yán)格。