一、簽購房合同時如何約定定金

簽訂購房合同時怎樣約定定金：

（一）在交付定金時，對定金應當以書面形式約定，既可以訂立定金合同來約定，也可在購房合同中設立定金條款來約定。

（二）為避免不必要的麻煩，購房者最好是在簽定購房合同后再交付定金。如果房地產(chǎn)商堅持要求先付定金后簽合同的，而購房者又決意購買并有足夠支付能力的，先付定金也無妨。否則購房者就該掂量掂量。

（三）購房者在支付定金時應懂得，根據(jù)擔保法的規(guī)定，購房定金數(shù)額不得超過房價款的20%，超出部分不受定金罰則的約束，只能作為預付款。

（四）約定的定金不宜過多，尤其是在簽訂認購書時就交付的定金，即使是在簽訂購房合同時，定金不要超過總房款的20%。

最后還要提醒購房者，法律上定金與訂金有著嚴格的區(qū)別，定金具有擔保性質(zhì)。

二、購房定金可以退回的情形

（一）如在起訴前開發(fā)商還未取得《商品房預售許可證》，那么這份房屋認購書就是無效的，定金需要退回。

（二）如果買方?jīng)]有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還；賣方在認購書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉(zhuǎn)售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應雙倍返還定金。

（三）如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

（四）如果雙方都不存在上述第一項的違約行為，僅對預售（銷售）契約及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數(shù)返還買方。

（五）如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應雙倍返還定金。

買房子，是中國老百姓的頭等要事，也是我們一生中最大的消費之一，但在現(xiàn)實中，購房充滿了陷阱，比如購房定金就讓不少消費者吃虧上當，而黑心開發(fā)商則屢試不爽。那購房者在簽訂購房合同時應如何約定定金才能避免被騙呢？哪些情形下購房定金是可以退回的呢，這些最好先咨詢專業(yè)律師，如果發(fā)生定金糾紛也可向?qū)I(yè)律師求助。