一、商品房預售應符合什么條件

商品房預售的條件有以下幾個方面：

1、已經(jīng)全部交付土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，且土地使用權未經(jīng)抵押。

2、持有建設工程許可證。

3、按提供預售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設的資金應達到工程建設總投資的四分之一以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付時間。

4、同金融機構已經(jīng)簽訂商品房預售款監(jiān)管協(xié)議。

5、已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。

二、商品房預售有哪些風險

1、預售宣傳陷阱

一些不法房地產(chǎn)商在預售宣傳時，一般都散發(fā)精致的售樓書，許諾所預售房屋有優(yōu)美的環(huán)境、高尚的品位、完美的配套設施、周全的物業(yè)管理。消費者接收預購的房屋后才發(fā)現(xiàn)實際情況與廣告宣傳大相徑庭，配套遲遲難以落實，物業(yè)管理更是質價不符。消費者為此與房地產(chǎn)商討“說法”時，房地產(chǎn)商往往以預售合同中對此并未約定為由推卸責任。

2、預售合同中的陷阱

在建商品房必須達到一定的工程進度、具備一定條件、依法取得預售許可證后才能預售。而個別房地產(chǎn)商為了搶占市場，在根本步具備預售條件、甚至在建設用地尚未動遷的情況下，就要求消費者與其簽定《商品房認購書》、《意向協(xié)議書》等所謂認購合同，并要求消費者交納相當額度的定金。

消費者一旦簽定了此類所謂認購合同，便極易陷入一個進退兩難的怪圈：房地產(chǎn)開發(fā)商如果最終不能獲得預售許可證，則雙方簽定的認購協(xié)議就不具有法律效力，房地產(chǎn)商只要以合同無效為由返還了定金，就不必承擔任何責任，而購房者不僅無法實現(xiàn)購房的目的，而且遭受一定的經(jīng)濟損失；房地產(chǎn)開發(fā)商如果以后取得了預售許可證，有往往要求消費者補簽《預售合同》，消費者一旦因發(fā)現(xiàn)補簽的《預售合同》與認購協(xié)議不一致，增加了一些于己不利的條款而拒簽時，房地產(chǎn)商有以拒絕認購為由而沒收定金。

3、交付面積中的水份

商品房預售合同中一般均有實際交付面積與預售面積不一致時的處理條款，其中最常見的處理方式是按實結算，即約定按實測面積與約定面積間差，雙方按價款多退少補的方式解決。這種處理方式看似公平，但卻極易使銷售者掉入不法房地產(chǎn)商所設的面積陷阱。

由于商品房預售標的物具有非現(xiàn)實性、履行周期長等特點，決定了其具有比現(xiàn)房交易更大的風險，在實踐中出現(xiàn)了一房多賣、延期交樓、工程爛尾等現(xiàn)象。為了避免出現(xiàn)商品房預售的糾紛，購房者在購買之前最好先向律師咨詢商品房預售應符合哪些條件，其所購買的預售商品房是否符合這些條件，購買預售的商品房有什么風險以及應注意哪些事項。只有這樣才能將糾紛發(fā)生的可能性降至最低，以便保護自己的合法權益。