一、開發(fā)商延期交房如何認定
原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：
（1）因不可抗力對按時交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應在合理時間內(nèi)對買受人及時履行通知義務，否則構(gòu)成延期交房。
（2）因重大規(guī)劃、設計變更對按時交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，規(guī)劃包括用地規(guī)劃和工程規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。原則上，出賣人在開始銷售商品房時應當已經(jīng)完成項目的規(guī)劃及設計方案，并已取得政府主管部門的審批。
對買受人來說，規(guī)劃、設計也具有非常重要的意義。規(guī)劃確定的是房屋乃至整個小區(qū)整體的環(huán)境和格局。一旦規(guī)劃確定，買受人所購買的房屋的周邊環(huán)境就有了可以預期的發(fā)展。因此，確定的規(guī)劃、設計方案應作為商品房買賣合同的重要內(nèi)容而訂入合同。合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（出賣人）擅自變更規(guī)劃、設計的，應視為嚴重違約。
但是，如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規(guī)劃變更（如政府部門需要拓寬建設項目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開發(fā)商需要時間來對整個設計方案進行修改），或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術(shù)難題（如地質(zhì)條件的突變）必須對設計進行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責，但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔違約責任，顯然有失公平。
在此情形下，可根據(jù)《合同法》關(guān)于“情勢變更”的理論，即訂立合同時作為合同基礎及環(huán)境的客觀情況發(fā)生異常變動，導致法律行為基礎喪失，當事人合同目的不能實現(xiàn)，且該情勢變更的發(fā)生不可預見，不可歸責于當事人，若維持原合同的效力顯失公平，則利益可能受損的一方當事人有權(quán)要求解除合同。根據(jù)上述理論，由于情勢發(fā)生變更而導致合同解除，本就不存在任何一方違約，也就沒有違約責任。
二、開發(fā)商延期交房有什么后果
（1）買受人的合同解除權(quán)
出賣人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當事人一方延期履行主要債務”的情形。當事人一方延期履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當事人可以解除合同。
出賣人延期交房的，經(jīng)買受人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；延期不行使的，解除權(quán)消滅。
（2）出賣人支付違約金或者賠償損失
出賣人延期交付使用房屋的，應當支付違約金或者賠償損失；商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
該解釋雖然只適用于商品房買賣合同糾紛的處理，但其對于交房問題的規(guī)定，對非商品房的買賣合同糾紛的處理，也可以比照適用。
住房問題，事關(guān)民生。為百姓提供基本的住房保障，是政府的責任；確保房屋質(zhì)量，按時交房，讓購房戶買得放心、住得舒心，是房地產(chǎn)開發(fā)商義不容辭的責任。但現(xiàn)在很多開發(fā)商很難做到按時交付房屋，那么對于開發(fā)商是否屬于延期交房應該如何認定呢，開發(fā)商延期交房又有什么法律后果呢？開發(fā)商延期交房購房者能否因此而選擇退房呢，這些問題最好咨詢專業(yè)律師，遇到延期交房問題也可請專業(yè)律師幫忙與開發(fā)商協(xié)商解決。
