一、購買預(yù)售商品房有哪些風(fēng)險(xiǎn)

1、預(yù)售宣傳陷阱

一些不法房地產(chǎn)商在預(yù)售宣傳時(shí)，一般都散發(fā)精致的售樓書，許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的環(huán)境、高尚的品位、完美的配套設(shè)施、周全的物業(yè)管理。消費(fèi)者接收預(yù)購的房屋后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與廣告宣傳大相徑庭，配套遲遲難以落實(shí)，物業(yè)管理更是質(zhì)價(jià)不符。消費(fèi)者為此與房地產(chǎn)商討“說法”時(shí)，房地產(chǎn)商往往以預(yù)售合同中對(duì)此并未約定為由推卸責(zé)任。

2、預(yù)售合同中的陷阱

在建商品房必須達(dá)到一定的工程進(jìn)度、具備一定條件、依法取得預(yù)售許可證后才能預(yù)售。而個(gè)別房地產(chǎn)商為了搶占市場(chǎng)，在根本步具備預(yù)售條件、甚至在建設(shè)用地尚未動(dòng)遷的情況下，就要求消費(fèi)者與其簽定《商品房認(rèn)購書》、《意向協(xié)議書》等所謂認(rèn)購合同，并要求消費(fèi)者交納相當(dāng)額度的定金。

消費(fèi)者一旦簽定了此類所謂認(rèn)購合同，便極易陷入一個(gè)進(jìn)退兩難的怪圈：房地產(chǎn)開發(fā)商如果最終不能獲得預(yù)售許可證，則雙方簽定的認(rèn)購協(xié)議就不具有法律效力，房地產(chǎn)商只要以合同無效為由返還了定金，就不必承擔(dān)任何責(zé)任，而購房者不僅無法實(shí)現(xiàn)購房的目的，而且遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失；房地產(chǎn)開發(fā)商如果以后取得了預(yù)售許可證，有往往要求消費(fèi)者補(bǔ)簽《預(yù)售合同》，消費(fèi)者一旦因發(fā)現(xiàn)補(bǔ)簽的《預(yù)售合同》與認(rèn)購協(xié)議不一致，增加了一些于己不利的條款而拒簽時(shí)，房地產(chǎn)商有以拒絕認(rèn)購為由而沒收定金。

3、交付面積中的水份

商品房預(yù)售合同中一般均有實(shí)際交付面積與預(yù)售面積不一致時(shí)的處理?xiàng)l款，其中最常見的處理方式是按實(shí)結(jié)算，即約定按實(shí)測(cè)面積與約定面積間差，雙方按價(jià)款多退少補(bǔ)的方式解決。這種處理方式看似公平，但卻極易使銷售者掉入不法房地產(chǎn)商所設(shè)的面積陷阱。

二、買預(yù)售商品房要注意什么

1、合同規(guī)定不明。例如：在合同約定的價(jià)款外另行約定收取其他費(fèi)用，如水電貼費(fèi)、室外管線施工費(fèi)等；

2、刪除了格式合同中按照《商品房銷售管理辦法》相關(guān)規(guī)定約定的面積差異處理?xiàng)l款，另行約定為每平方米價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整；或只選擇面積誤差的違約責(zé)任，不允許買受人解除合同，可能影響買受人的投資決策。

3、出賣人逾期交房的違約責(zé)任較買受人逾期付款的違約責(zé)任低；或逾期交房時(shí)間長(zhǎng)的違約責(zé)任較逾期交房時(shí)間短的違約責(zé)任低，或僅對(duì)買受人逾期付款的違約責(zé)任進(jìn)行約定，對(duì)出賣人逾期交房的違約責(zé)任不作約定。

4、在房屋交付期限中約定遇停水、停電、雨天等非出賣方原因，交付期限可據(jù)實(shí)予以延期，可能導(dǎo)致交付時(shí)間處于不確定狀態(tài)。

5、因出賣人原因?qū)е沦I受人退房時(shí)，出賣人承擔(dān)的責(zé)任較輕。

6、在收取產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)用的情況下，合同約定出賣人僅負(fù)責(zé)將有關(guān)資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，逃避違約責(zé)任的承擔(dān)。

商品房預(yù)售是需要一定的條件才可以出售的，簽訂預(yù)售合同時(shí)，購房者應(yīng)該謹(jǐn)慎。對(duì)合同的基本內(nèi)容的規(guī)定要詳細(xì)到位，要明確對(duì)方的責(zé)任義務(wù)和權(quán)利，更應(yīng)該了解購買預(yù)售的商品房有哪些風(fēng)險(xiǎn)和需要注意的事項(xiàng)，以此做到防患于未然。當(dāng)然最好的還是事先問一下律師，希望您能買到自己滿意的房子。