一、商品房預(yù)售合同無效的認(rèn)定

商品房預(yù)售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示真實、內(nèi)容和形式合法。以上條件缺一不可。所謂的主體合格是指，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）預(yù)售方必須是經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立，并在工商行政管理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。但是，如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)，與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，則可以認(rèn)定合同有效；

（二）預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書，但投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補辦了土地使用權(quán)證書的，則可以認(rèn)定合同有效；

（三）預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的，而在一審訴訟期間補辦了商品房預(yù)售證明的，則可以認(rèn)定合同有效。

如果預(yù)售方不滿足上述任意條件，商品房預(yù)售合同即可被認(rèn)定為無效。同時，商品房預(yù)售合同無效還有下列情形：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

（三）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（四）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

（五）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

二、商品房預(yù)售合同無效怎么辦

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。我國《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所造成的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

因此，若房屋買賣合同依法被確認(rèn)無效或者被撤銷，購房者所購房屋應(yīng)退還給開發(fā)商，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還購房者已交購房款。此外，因開發(fā)商的過錯導(dǎo)致合同無效或者被撤銷，購房者可以請求返還已付購房款及利息，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償因此所遭受的損失。

實踐中，因商品房預(yù)售合同效力引發(fā)的糾紛多且復(fù)雜，是商品房買賣糾紛中帶有疑難、多發(fā)性問題。那么商品房預(yù)售合同的效力是怎樣的，如何認(rèn)定商品房預(yù)售合同是無效的，如果該預(yù)售合同無效該如何處理，如何向開發(fā)商索賠？這些問題最好請教專業(yè)的律師，因為他們可以幫您分析合同的效力，也可以告訴您哪些可以成為有力的證據(jù)，更可以幫您向開發(fā)商索賠。