一、商品房預(yù)售應(yīng)符合哪些條件

商品房預(yù)售條件作出如下規(guī)定：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。房地產(chǎn)管理法根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)有償有期限出讓的原則，把土地使用權(quán)出讓作為基本方式，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，如果要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納土地使用權(quán)出讓金。只有取得土地使用權(quán)才能在土地上建造房屋，并與預(yù)購(gòu)方簽訂商品房預(yù)售合同。如果預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書而與他人訂立商品房預(yù)售合同，則該合同為無效合同。

但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書，但投入了一定的建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書的，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》的規(guī)定，可以認(rèn)定合同有效。

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。國(guó)家每年出讓多少土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，需總量控制，開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)應(yīng)符合城市整體規(guī)劃。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是進(jìn)行工程建設(shè)的必備文件，是商品房建設(shè)的前提條件。如果未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就預(yù)售商品房，該房被視為違章建筑，合同雙方所簽訂的商品房預(yù)售合同即為無效合同，不能受到法律的保護(hù)。預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和峻工交付日期。達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，才能符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，這一規(guī)定有利于制止房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)牟利，減少購(gòu)房人的投資風(fēng)險(xiǎn)。

3、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房管部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售許可制度是我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行監(jiān)督管理的必要措施，這是商品房預(yù)售的法定憑證。沒有商品房預(yù)售許可證，不能進(jìn)行商品房預(yù)售。根據(jù)最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛的“若干解釋”規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

二、商品房預(yù)售有何風(fēng)險(xiǎn)

《商品房預(yù)售許可證》是衡量商品房預(yù)售行為是否合法的最直接、最關(guān)鍵的書面證明文件。律師應(yīng)提示買受人，未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無證預(yù)售行為，在法律上無效。但如果開發(fā)商在買受人起訴前取得商品房預(yù)售許可證，合同可被認(rèn)定為有效。

買受人應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示《商品房預(yù)售許可證》，買受人應(yīng)認(rèn)真查驗(yàn)該證記載的內(nèi)容是否與實(shí)際情況一致，特別是在開發(fā)商對(duì)同一項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)或分階段施工時(shí)，應(yīng)驗(yàn)證已有的商品房預(yù)售許可證是否包含所要預(yù)購(gòu)的商品房。

商品房預(yù)購(gòu)人在購(gòu)買預(yù)售房時(shí)，面臨許多不確定因素，如延期交房、預(yù)售款被非法挪用、房屋質(zhì)量不合格、規(guī)劃變更，房地產(chǎn)開發(fā)商的種種違規(guī)、欺詐等行為屢見不鮮，嚴(yán)重地?fù)p害了預(yù)購(gòu)人的利益。為了避免自己的利益受損，預(yù)購(gòu)人在購(gòu)買之前最好先向?qū)I(yè)律師咨詢商品房預(yù)售應(yīng)符合哪些條件，也好查看所購(gòu)買的商品房是否符合條件，如果是無證的商品房能否購(gòu)買，購(gòu)買有何風(fēng)險(xiǎn)？這些問題不弄清楚就有可能會(huì)損害購(gòu)房者的利益，如果發(fā)現(xiàn)利益受損也可求助于專業(yè)律師。