一、商品房退房能否要回定金

（一）開發(fā)商尚不具備商品房預(yù)售資格，與購房者簽訂了認購書

這種情況下，開發(fā)商一般會要求購房者支付定金。這種情形在目前商品房市場中比較普遍，產(chǎn)生的糾紛也比較多。這樣的情形下，購房者退房可以要回定金嗎？

我們知道，定金是擔保的一種方式，分為訂約定金和履約定金，前者以訂立合同為擔保對象，一方怠于進行合同談判或者簽訂合同，適用定金罰則；后者以履行合同為擔保對象，一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合規(guī)定的，適用定金罰則。

很顯然，此種情形之定金屬于訂約定金，購房方只要履行了誠信談判義務(wù)，如果因雙方就合同條款無法達成一致而導(dǎo)致無法簽訂正式《商品房買賣合同》的，則不因歸責于購房方，此情形下購房者要求解除訂購協(xié)議并返還定金的，應(yīng)當?shù)玫椒傻闹С帧?/p>

（二）購房者雙方簽訂正式有效的《商品房買賣合同》，購房者按合同約定支付定金

這種情況下購房者反悔，要求“退房”的比較容易處理，直接適用定金罰則，即：支付定金一方違約，無權(quán)要求返還定金，收取定金一方違約，應(yīng)當雙倍支付定金。

二、商品房退房的條件有哪些

（一）購房合同無效

合同無效的直接結(jié)果是因合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發(fā)商退還房款。從實踐來看，造成購房合同無效的常見情形有：

1、開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)

主要有開發(fā)商未取得預(yù)售許可，房屋為共有財產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的，該房屋權(quán)屬有爭議，司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。

2、開發(fā)商存在欺詐情形

雖然時有購房者以此項理由請求退房，但實際中法院支持的并不多，主要是購房者對開發(fā)商存在欺詐故意與欺詐事實舉證困難所致。要防止此種情形的出現(xiàn)，購房者應(yīng)盡量要求開發(fā)商將其每一項承諾落實為文字并予以簽字認可。

（二）套型誤差導(dǎo)致退房

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十九條的規(guī)定，按套（單元）計價的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計圖紙不一致時，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。

（三）面積誤差導(dǎo)致退房

即合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差達到一定比例。若合同中未約定具體的比例，按照有關(guān)規(guī)定，誤差比絕對值超出3%時，購房人有權(quán)退房。

購房者要求退房的理由各有不同，有的是因為房價下跌，有的是因為房屋質(zhì)量問題，也有的是因為房屋面積問題，無論是哪一種問題，購房者退房都是在保護自身的合法利益。但是他們?nèi)绻恢劳朔渴欠衲芤囟ń鹨约吧唐贩客朔康臈l件，那他們盲目的退房反而會給開發(fā)商制造了營利的機會。所以為了減少自己不必要的損失，在退房之前最好咨詢專業(yè)律師，也可請專業(yè)律師幫忙退房。