一、認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同

認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽約的預(yù)約合同，具有法律效力，其存在也符合我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定。按照我國(guó)《民法通則》、《合同法》規(guī)定了有效合同具備的四個(gè)構(gòu)成要件：1、合格的主體；2、真實(shí)的意思表示；3、內(nèi)容合法，不違法法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；4、形式合法。分析認(rèn)購(gòu)書(shū)不難看出認(rèn)購(gòu)書(shū)具備上述合同構(gòu)成的四個(gè)要件，具有法律效力，一旦簽署，即對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)約束力。

通過(guò)對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)法律性質(zhì)的分析，可知認(rèn)購(gòu)書(shū)是獨(dú)立于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，可以確保買(mǎi)賣(mài)合同日后的簽訂及履行。對(duì)于購(gòu)房者而言，可以約束開(kāi)發(fā)商為其保留看中的房屋，在一定時(shí)期內(nèi)不向他人出售，實(shí)際上是取得房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。避免只收取定金，不簽定認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的法律后果。對(duì)購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)約束力，購(gòu)房者不能在一定時(shí)期內(nèi)簽訂正式合同，致使雙方交易受阻。

二、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意什么

1、要區(qū)分定金與訂金的不同法律性質(zhì)。

“定金”屬與擔(dān)保方式的一種，對(duì)于定金的規(guī)定《合同法》、《擔(dān)保法》及《擔(dān)保法》司法解釋均有明確規(guī)定?！坝喗稹睂儆陬A(yù)付性質(zhì)的款項(xiàng)，一般不適用雙倍返還的情形。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定：“符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用”的規(guī)定可知，“訂金”條款不適用雙倍返還。

2、如果購(gòu)房者依照合同約定來(lái)簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但最終因部分條款未達(dá)成一致意見(jiàn)不能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，定金如何處理？

這是司法實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)遇到的問(wèn)題。而法律在這方面尚無(wú)明確的規(guī)定，僅在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定了：“……因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！钡@里“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方究竟是什么范圍，法律并無(wú)對(duì)此界定。當(dāng)然筆者認(rèn)為既然認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金屬于立約定金，那么，如果購(gòu)房者按照合同約定來(lái)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，即便最終因部分條款未達(dá)成一致意見(jiàn)不能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么也不屬于違約，定金不應(yīng)當(dāng)收取，應(yīng)予以返還。但如果雙方在簽署認(rèn)購(gòu)合同時(shí)，明確了雙方因買(mǎi)賣(mài)合同條款產(chǎn)生分歧，定金是否返還的約定可以從其約定。

3、盡量在簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要條款予以說(shuō)明，避免將來(lái)對(duì)合同條款產(chǎn)生分歧，合同的訂立受到影響。操作中可以在訂購(gòu)合同之后附商品房預(yù)售或銷(xiāo)售合同的文本。