一、開發(fā)商違反認(rèn)購書有何責(zé)任

購房認(rèn)購書為預(yù)約合同，約定的內(nèi)容是雙方當(dāng)事人在未來某個時候簽訂商品房買賣合同的義務(wù)。房產(chǎn)商違反認(rèn)購書的約定沒有與購房者簽訂房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)該是屬于一種違約責(zé)任，合同法第一百零七條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！钡谝话僖皇龡l“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”關(guān)于購房認(rèn)購書的法律效力，有觀點(diǎn)認(rèn)為根據(jù)合同法和城市房地產(chǎn)管理法，未取得預(yù)售許可證所訂立的合同屬于違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)無法律效力。且最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也規(guī)定出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)認(rèn)定無效。雖然法律規(guī)定未取得預(yù)售許可證的房屋不能預(yù)售，但由于簽訂預(yù)約合同是先于預(yù)售的一個階段，仍應(yīng)按照合同法對合同效力判斷的一般規(guī)定，至于取得預(yù)售許可只是房產(chǎn)商履行預(yù)約合同的條件之一，并不影響合同的有效性。

二、何時開發(fā)商承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任

在商品房買賣活動中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責(zé)任，是《解釋》規(guī)定中的亮點(diǎn)。根據(jù)《解釋》適用懲罰性賠償原則的相關(guān)規(guī)定，購房人退房并要求雙倍賠償必須符合以下三個條件。

第一，所購房屋必須屬于該《解釋》調(diào)整范圍內(nèi)的商品房?！督忉尅返谝粭l做了明確規(guī)定。

第二、只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。要雙倍賠償，首先要對欺詐行為認(rèn)定。從民法上來說，欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實(shí)，使表意人陷入誤解，違背真實(shí)意思而作的意思表示。構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人主觀惡意；三是欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關(guān)系；四是損害后果。出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》第八、九規(guī)定的適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形。除此之外違約行為，如虛假廣告、定金圈套、質(zhì)量瑕疵、逾期辦證等，只能依據(jù)合同約定和有關(guān)法律規(guī)定要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

第三、必須導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，買受人無法取得房屋。