一、商品房質(zhì)量問題包括哪幾類？

商品房質(zhì)量問題包括兩大類：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量和房屋質(zhì)量。

（一）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量要符合國(guó)家要求，具體要求主要有以下幾個(gè)方面：

1、完成工程設(shè)計(jì)和合同中規(guī)定的各項(xiàng)工作內(nèi)容，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的竣工條件；

2、工程質(zhì)量符合國(guó)家安全規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，如符合房屋土建工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、安裝工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；

3、符合工程建筑設(shè)計(jì)和工程建設(shè)合同約定的內(nèi)容；

4、有完整的并經(jīng)有關(guān)部門審核的工程建設(shè)技術(shù)數(shù)據(jù)及檔案圖紙材料；

5、有建筑材料、設(shè)備、購(gòu)配件的質(zhì)量合格證件資料和試驗(yàn)檢驗(yàn)報(bào)告；

6、有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格或優(yōu)良等；

7、有工程施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；

8、已辦理工程竣工交付使用的有關(guān)手續(xù)。

（二）房屋質(zhì)量問題包括以下范圍：

1、屋面防水工程；

2、其他土建工程，一般包括地面、樓面工程，門窗工程等；

3、電氣管線、上下水管線的安裝工程；

4、供熱、供冷系統(tǒng)工程，包括暖氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備等安裝工程。

二、如何解決商品房質(zhì)量問題

（一）對(duì)于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟(jì)措施有：

1、實(shí)際履行。買受人所購(gòu)置的房屋，如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，如果通過加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買受人可以請(qǐng)求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實(shí)際履行是我國(guó)合同履行的一項(xiàng)基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項(xiàng)主要補(bǔ)救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會(huì)付出更大的代價(jià)等，均不宜采取此種補(bǔ)救措施。

2、解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題后，難以通過修復(fù)辦法解決的，買受人可請(qǐng)求解除合同。解除合同是一種較嚴(yán)厲的措施，一般禁止當(dāng)事人在沒有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。

3、違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請(qǐng)求實(shí)際履行還是解除合同，均不影響請(qǐng)求出賣人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

4、違約侵權(quán)責(zé)任?！逗贤ā返?22條明確規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或依照其他法律要求承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！边@一條其實(shí)是違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合問題。

（二）對(duì)于交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的，可以采取以下方法解決：

1、因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人可請(qǐng)求解除合同和賠償損失。在確保安全的情況下，采取加固補(bǔ)強(qiáng)的方式來完成對(duì)工程質(zhì)量缺陷的修復(fù)，會(huì)保持社會(huì)的穩(wěn)定，更能公平合理的保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

2、房屋交付后，出現(xiàn)質(zhì)量問題的，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。出賣人拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成其他損失的，則應(yīng)由出賣人承擔(dān)。

除了上述處理商品房質(zhì)量糾紛應(yīng)注意的問題，現(xiàn)實(shí)中還有許多問題亟待解決，如現(xiàn)在市場(chǎng)上有眾多的項(xiàng)目公司，一旦開發(fā)完畢，公司就予以注銷，那么法律責(zé)任該由誰承擔(dān)呢？房屋質(zhì)量有問題需要修復(fù)時(shí)，相鄰關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)應(yīng)該如何處理呢？遇到這些法律問題時(shí)，建議您去咨詢相關(guān)專業(yè)的律師，通常律師辦案經(jīng)驗(yàn)豐富，會(huì)很好地幫您維護(hù)自身的合法權(quán)益。