一、設(shè)抵押的二手房能否買賣
二手房之上設(shè)有抵押，是不是就意味著不可以購(gòu)買了呢？答案是否定的。我國(guó)《擔(dān)保法》做出了明確的規(guī)定，為設(shè)有抵押的二手房在市場(chǎng)上繼續(xù)流通提供了解決方案。那么，應(yīng)該如何購(gòu)買這些設(shè)有抵押的二手房呢？
1、如果是通過按揭貸款購(gòu)買的房屋，買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過戶。
2、如果是被法院等機(jī)關(guān)查封的情況，一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財(cái)產(chǎn)將被查封房屋換出來，或通過其他方式依法解除查封后，方可進(jìn)行二手房買賣。房屋當(dāng)初分配給承租人時(shí)，對(duì)今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件，該條件一般會(huì)在房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)備案。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個(gè)單位，之后單位將房屋作為實(shí)物分配給職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人，但要符合一定條件時(shí)，才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓。買賣這樣的二手房，一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。
以上兩種方法是購(gòu)買設(shè)有抵押的二手房的有效方法。在具體操作中，要使抵押權(quán)人同意，一般都是必須要先還清銀行貸款、房產(chǎn)局注銷抵押后才能辦理房產(chǎn)交易過戶手續(xù)。也有很多的賣房人當(dāng)時(shí)沒有能力償還自己的這個(gè)貸款，希望讓買房人能替其償還，并同意這個(gè)款項(xiàng)為首付款。買方替賣方償還貸款的錢，先期實(shí)質(zhì)上是買方借錢給賣方的，賣方應(yīng)給買方打借條。在抵押注銷后，辦理交易過戶時(shí)，這筆錢才能成為購(gòu)房的款項(xiàng)，需將借條換成收條。
二、買賣二手房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)
1、查明真實(shí)情況
（1）憑身份證去房產(chǎn)交易中心查詢房屋的真實(shí)信息，30元的費(fèi)用。
（2）可以交給中介全權(quán)負(fù)責(zé)，合同需注明：如果房產(chǎn)證并非真實(shí)，中介付全部責(zé)任。
（3）確認(rèn)房主真實(shí)身份。
2、房屋手續(xù)是否齊全
（1）房產(chǎn)證、土地證是否齊全；
（2）房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭貸款買的房子，是否在租，貸款額多少；我國(guó)包括大部分地區(qū)均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。
（3）可以索要中介營(yíng)業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件。
3、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
（1）有些房屋有好多個(gè)共有人？如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。
（2）如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
4、土地情況是否清晰
注意土地的使用年限。如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
5、留心付款方式
（1）對(duì)付款方式、付款日期、付款數(shù)額做具體數(shù)據(jù)的約定。最好的辦法是一方先在銀行存入現(xiàn)金，雙方在銀行實(shí)現(xiàn)交付，一方取出現(xiàn)金，直接存入對(duì)方的賬戶。
（2）如果買賣的房子有貸款，那么在付款時(shí)更要特別留意，一般應(yīng)由賣方提前還款解除貸款。
一些購(gòu)房者由于對(duì)二手房交易并不十分了解而陷入困境，有的是對(duì)二手房交易合同條款不了解，有的是對(duì)交易雙方的信息不了解，很多人對(duì)其所購(gòu)買的二手房信息也不了解，其是否設(shè)立抵押，是否有其他的共有人，這一買賣合同是否會(huì)無效，這一系列問題都需在購(gòu)買前先了解，而且大家在購(gòu)買二手房時(shí)也應(yīng)注意的一些事項(xiàng)，最好的了解途徑就是咨詢專業(yè)律師。
