一、什么是二手房黑白合同

“黑白合同”指的是在二手房買賣過(guò)程中，買賣雙方就同一房屋買賣簽訂的數(shù)份不同價(jià)格的合同。送至房產(chǎn) 交易中心登記的叫“白合同”，只供登記用。雙方私下留存的叫“黑合同”，作為交易的真實(shí)成交價(jià)格。

黑白合同并非立法中的補(bǔ)充合同，應(yīng)該對(duì)此進(jìn)行明確區(qū)分。按法律規(guī)定，在因“黑白合同”價(jià)格不一而產(chǎn)生爭(zhēng)議的情況下，原則上以時(shí)間在后的合同價(jià)為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價(jià)是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價(jià)格。

但是要特別注意，這個(gè)舉證責(zé)任是由提出異議的一方來(lái)承擔(dān)的，也就是說(shuō)，誰(shuí)認(rèn)為前一份合同是虛假的，誰(shuí)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個(gè)舉證責(zé)任。但是，這樣的規(guī)定并不全面，因?yàn)閮煞莺贤暮炗啎r(shí)間并不一定有先后，可能是同時(shí)簽訂的。如果一定要以后一份合同為準(zhǔn)的話，這時(shí)就會(huì)難以認(rèn)定哪一份合同是“后一份合同”。所以關(guān)鍵是要證明哪一份合同的價(jià)格才符合雙方的真實(shí)意愿。

在二手房交易實(shí)踐中，買賣雙方為了少交稅費(fèi)或者中介機(jī)構(gòu)為了促成交易，買賣雙方往往會(huì)在中介機(jī)構(gòu)的建議下，故意在提交有關(guān)部門的合同中做低房款，而雙方另行簽訂一份陰合同，約定由買方將實(shí)際房款與名義房款之間的差額以其他名義支付給賣方，如果裝修費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等等。

二、如何處理二手房黑白合同

在目前的司法實(shí)踐中對(duì)黑白合同價(jià)格不一而產(chǎn)生糾紛，一般按兩種辦法處理：

（一）根據(jù)規(guī)定，合同需要備案的，以備案的合同為準(zhǔn)。這是一般原則；但是如果備案的合同沒(méi)有實(shí)際履行，而實(shí)際履行的合同中有違法利益，則價(jià)格以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)，其余按照備案的合同約定，備案合同未約定的，而陰合同又有相關(guān)內(nèi)容的按陰合同的約定執(zhí)行。

（二）如果簽訂的兩份合同，按照規(guī)定，既不需要批準(zhǔn)，也無(wú)須備案，則以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)。有的法院判例則以時(shí)間在后的合同價(jià)為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價(jià)是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價(jià)格。但是要特別注意是，這個(gè)舉證責(zé)任是由提出異議方來(lái)承擔(dān)的，也就是說(shuō)，誰(shuí)認(rèn)為前一份合同是虛假的，誰(shuí)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個(gè)舉證責(zé)任。

二手房買賣簽“黑白合同”這在業(yè)內(nèi)早已不是新聞，為的是一方面要避稅，一方面又想多貸款。不過(guò)，這不利于購(gòu)買者的利益保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛無(wú)從認(rèn)定合同的效力，所以在購(gòu)買二手房時(shí)最好先咨詢律師什么是黑白合同以及遇到這種情況如何處理黑白合同，是哪個(gè)合同有效，以此來(lái)保護(hù)自己的合法利益。