一、如何處理逾期交房
為防止逾期交房引起的糾紛，買賣雙方簽訂合同時應(yīng)明確約定如下事項：
（一）賣方向買方交付房屋通知買方人住時，應(yīng)達(dá)到雙方約定的基本人住條件。首先，由賣方向買方交付質(zhì)量驗收合格證、（住宅質(zhì)量保證書）、（住宅使用說明書）；其次，賣方承諾通水、電、氣的，應(yīng)全部開通，提供的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)。否則，視為未達(dá)到人住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣方應(yīng)達(dá)到入住條件，否則視為違約。
（二）賣方行為已構(gòu)成逾期交房的，每逾期一日賣方應(yīng)按房價款的一定比例向買方交納違約金，直到賣方實際交付之日止，逾期超過一定期限的，買方有權(quán)解除合同，賣方除應(yīng)向買方退還房價款本息外還應(yīng)雙倍返還定金或支付逾期期間的違約金。定金或違約金的適用，二者只能選擇其一。
二、購房人退房時如何獲得雙倍賠償
（一）所購房屋必須屬于《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）調(diào)整范圍內(nèi)的商品房。
《解釋》第一條明確規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。”根據(jù)這一規(guī)定，并不是所有的房產(chǎn)糾紛都受該《解釋》調(diào)整，該《解釋》調(diào)整的僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房買賣合同糾紛。其他如政府組織建設(shè)的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房、再次出售的二手房等發(fā)生的買賣合同糾紛，都不屬于該《解釋》的調(diào)整范圍，如果購房人購買的不是商品房，依據(jù)該《解釋》的規(guī)定要求“雙倍賠償”，也就很難得到法律支持。因此，購房者在提出訴訟請求前首先要弄清所購房產(chǎn)的性質(zhì)，根據(jù)不同房產(chǎn)的性質(zhì)來確定索賠依據(jù)和索賠數(shù)額，避免因高額索賠而增加訴訟成本。
（二）出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》規(guī)定的適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形。
《解釋》第8條、第9條明確規(guī)定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形：
1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；
3、訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
4、在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；
5、訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
這就是說，只有出現(xiàn)上述五種情形，購房人才可以依據(jù)《解釋》提出“雙倍賠償”的請求，上述五種情形之外的出賣人的違約行為，如虛假廣告、定金圈套、質(zhì)量瑕疵、逾期辦證等，雖然有的也存在違約和欺詐事實，但不能適用懲罰性賠償責(zé)任，只能依據(jù)合同約定和有關(guān)法律規(guī)定要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
（三）必須導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，買受人無法取得房屋。
上述五種惡意違約和欺詐行為，是出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的基本范圍，但并不是出現(xiàn)上述任意一種情形就可以要求退房并得到“雙倍賠償”。該《解釋》規(guī)定，上述五種情形必須導(dǎo)致該商品房買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除，無法取得房屋時，買受人才可以在請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失之外，請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。這就意味著即使出賣人存在上述五種行為，但沒有導(dǎo)致商品房買賣合同無效或被撤銷、解除，買受人最終取得了房屋，也就不能追究出賣人“雙倍賠償”的責(zé)任。
實踐中有以下兩種情況值得注意：
1、雖然出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，根據(jù)《解釋》第二條規(guī)定，可以認(rèn)定合同有效。既然合同有效就得繼續(xù)履行，買受人也就無法要求其“雙倍賠償”。
2、雖然出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實或者在商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但事后出賣人能采取相應(yīng)的補救措施，如另行為抵押權(quán)人的債權(quán)提供擔(dān)保，涂銷所售房屋上所設(shè)定的抵押權(quán)，而使買受人能夠取得完全所有權(quán)的房屋的，這就使買受人行使合同撤銷權(quán)的阻卻事由發(fā)生，買賣合同應(yīng)繼續(xù)履行，買受人請求撤銷合同、“雙倍賠償”就不會得到支持。因此，買受人在要求“雙倍賠償”時，必須對買賣合同的效力狀況以及能否實現(xiàn)合同目的進行認(rèn)真全面的分析，弄清合同是否能夠被確認(rèn)為無效、撤銷或解除，以此來決定是否提出“雙倍賠償”的訴訟請求。
