一、貸款買(mǎi)房的流程是怎樣的

1、房源選擇

欲購(gòu)房之前應(yīng)結(jié)合自己的承受能力，進(jìn)行選房。最好控制在月供房費(fèi)用不超過(guò)月總收入的40%。其次，在自己承受能力范圍內(nèi)，了解房源（發(fā)展商實(shí)力、聲譽(yù)、口碑，地段、價(jià)格、戶(hù)型、周邊配套等），眼見(jiàn)為實(shí)，切勿相信傳言及多如牛毛的廣告。

2、向按揭銀行提交如下資料

（1）提交具有法律效力的身份證明（居民身份證、戶(hù)口簿、軍官證、在中國(guó)大陸有居留權(quán)的境外、國(guó)外自然人為護(hù)照、探親證、返鄉(xiāng)證等居留證件或其他身份證件）；

（2）固定收入證明或其他償還能力證明；

（3）經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)見(jiàn)證的商品房買(mǎi)賣(mài)契約正本；

（4）貸款銀行要求的其他文件；

如果借款人的配偶與其共同申請(qǐng)借款，借款申請(qǐng)書(shū)上還要填寫(xiě)清楚配偶的有關(guān)情況，并出示結(jié)婚證和戶(hù)口簿等。

3、簽訂貸款合同

銀行對(duì)貸款人提供的信息進(jìn)行審查，審查合格后，由銀行，開(kāi)發(fā)商和貸款人簽訂《房地產(chǎn)抵押（按揭）合同》，《樓宇按揭貸款合同》（注意，此合同需公證或律師見(jiàn)證，費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)），三方共同去房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行登記。其中，購(gòu)房者需提交以下材料：

（1）經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)見(jiàn)證的商品房買(mǎi)賣(mài)契約正本；

（2）提交具有法律效力的身份證明（居民身份證、戶(hù)口簿、軍官證、在中國(guó)大陸有居留權(quán)的境外、國(guó)外自然人為護(hù)照、探親證、返鄉(xiāng)證等居留證件或其他身份證件）；

（3）樓宇按揭貸款合同；

（4）抵押申請(qǐng)表及抵押合同原件。

委托他人代為登記的，需要提交有效的授權(quán)委托書(shū)原件。

4、支用貸款

辦妥有關(guān)手續(xù)后，經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開(kāi)立的存款賬戶(hù)內(nèi)，或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開(kāi)立的存款賬戶(hù)內(nèi)。

選用委托扣除款方式還款的客戶(hù)（目前可供選擇的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式），需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議，并在貸款行指定的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)立還款專(zhuān)用賬戶(hù)。同時(shí)，售房人要在貸款行開(kāi)立售房結(jié)算賬戶(hù)或存款專(zhuān)戶(hù)。

5、按期還款

借款人按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。

貸款結(jié)清后，借款人從貸款行領(lǐng)取貸款結(jié)清證明，取回房地產(chǎn)權(quán)屬抵押登記證明文件及保險(xiǎn)單正本，并持貸款行出具的貸款結(jié)清證明到原抵押登記部門(mén)辦理抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)。

二、無(wú)法貸款能否要回購(gòu)房定金

1、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議已經(jīng)簽訂，定金已經(jīng)支付，商品房買(mǎi)賣(mài)合同尚未簽訂，在商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中未明確買(mǎi)房購(gòu)房款的支付方式。在此種情況下，買(mǎi)方受新政影響，結(jié)合自身情況，未能按原計(jì)劃再申請(qǐng)貸款的而提出不再簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同。由于事先約定不明確，買(mǎi)方無(wú)法舉證雙方合意是按揭貸款購(gòu)房時(shí)，法律上只能認(rèn)定買(mǎi)方違約，賣(mài)方有權(quán)沒(méi)收定金。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議如果構(gòu)成預(yù)約合同并有違約金約定的，賣(mài)方還有權(quán)主張違約金。

2、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議已經(jīng)簽訂，定金已經(jīng)支付，商品房買(mǎi)賣(mài)合同尚未簽訂，在商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中明確約定了購(gòu)房款的支付方式，比如明確約定首付款金額，余款商業(yè)貸款或者公積金貸款或者組合貸款。

在此種情況下，買(mǎi)方受新政影響，無(wú)法依協(xié)議約定取得貸款的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。此種情況下，雖然商品房買(mǎi)賣(mài)合同尚未簽訂，但鑒于根據(jù)新政必然無(wú)法取得貸款的現(xiàn)實(shí)，除非另行協(xié)商變更，雙方不應(yīng)再依認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，賣(mài)方也應(yīng)將定金返還。

貸款買(mǎi)房是否是提前消費(fèi)，這是一個(gè)較為有爭(zhēng)議的話(huà)題，但如果你正打算貸款買(mǎi)房，應(yīng)掌握一些貸款的原則以及貸款買(mǎi)房的基本流程，當(dāng)然對(duì)于貸款的一些政策也有必要了解下，有時(shí)候因個(gè)人原因無(wú)法貸款時(shí)能否退房，如果因此而退房的話(huà)能不能要回購(gòu)房定金？這些問(wèn)題最好咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，他們會(huì)盡最大可能幫您要回定金，維護(hù)您的權(quán)利。