一、購房合同無效的情形有哪些

商品房買賣合同無效的情形：

1、商品房買賣中開發(fā)商的項目開發(fā)違法。

沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，如未獲得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》等，項目被確認違法，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會公共利益，會導致商品房買賣合同無效，合同無效的出賣人應承擔購房者因此造成的全部損失。

2、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的，商品房買賣合同無效。

在起訴前出賣人已取得商品房預售許可證明的，商品房買賣合同可以認定有效。也就是說，即使出賣人在簽訂商品房買賣合同時，出賣人沒有取得商品房預售許可證明，但是，在買受人起訴前出賣人已經取得的，如果買受人再主張合同無效，法院可以不予支持。因此，若買受人欲以此為由主張退房的，應在得知該事由后抓緊時間立即主張，以避免因猶豫不決、拖沓而喪失最佳訴訟時機。

這里需要注意的是：

第一，簽訂商品房買賣合同時，出賣人未取得商品房預售許可證或者提供虛假的預售許可證；

第二、出賣人出于故意；

第三、在起訴前仍未取得商品房預售許可證。

3、出賣人在訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，商品房買賣合同無效。

抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。房屋已經抵押的事實，必須發(fā)生在房屋出售前，且出賣人存在故意隱瞞的情況。由于房屋在出售前已設定抵押，抵押權在先，因此，將直接影響買受人辦理產權登記。此時，買受人可以向法院主張確認商品房買賣合同無效。

這里需要注意的是：第一，抵押權在先；第二、出賣人故意隱瞞。

二、購房合同無效有哪些后果

無效的房屋買賣合同自成立時起就沒有法律效力，任何人在任何時候都可以主張該合同無效。該無效合同自成立時起即無效，具有溯及力。無效的房屋買賣合同房屋買賣由人民法院、仲裁機關確認。房屋買賣合同被宣告無效后，將產生以下法律后果：

1、出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當給予補償；

2、有過錯的一方應賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任；

3、在商品房買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。

因房價漲落無常，加之購房合同約定之千差萬別，購房合同違法、違約無效糾紛時有發(fā)生。而無論何原因無效，都難免讓當事人遭受一定的經濟損失，為了保護好自己的合法權益，購房者在購買商品房時最好先了解清楚哪些情形會導致購房合同無效，購房合同無效有哪些法律后果，遇到了無效的購房合同能否退房等。這些問題最好先咨詢專業(yè)律師，也可以請律師陪同簽訂購房合同，謹防簽到一個無效的購房合同。