一、購房合同無效的情形有哪些

商品房買賣合同無效的情形：

1、商品房買賣中開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)違法。

沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，如未獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》等，項(xiàng)目被確認(rèn)違法，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會(huì)公共利益，會(huì)導(dǎo)致商品房買賣合同無效，合同無效的出賣人應(yīng)承擔(dān)購房者因此造成的全部損失。

2、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的，商品房買賣合同無效。

在起訴前出賣人已取得商品房預(yù)售許可證明的，商品房買賣合同可以認(rèn)定有效。也就是說，即使出賣人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，但是，在買受人起訴前出賣人已經(jīng)取得的，如果買受人再主張合同無效，法院可以不予支持。因此，若買受人欲以此為由主張退房的，應(yīng)在得知該事由后抓緊時(shí)間立即主張，以避免因猶豫不決、拖沓而喪失最佳訴訟時(shí)機(jī)。

這里需要注意的是：

第一，簽訂商品房買賣合同時(shí)，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證或者提供虛假的預(yù)售許可證；

第二、出賣人出于故意；

第三、在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證。

3、出賣人在訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，商品房買賣合同無效。

抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，必須發(fā)生在房屋出售前，且出賣人存在故意隱瞞的情況。由于房屋在出售前已設(shè)定抵押，抵押權(quán)在先，因此，將直接影響買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記。此時(shí)，買受人可以向法院主張確認(rèn)商品房買賣合同無效。

這里需要注意的是：第一，抵押權(quán)在先；第二、出賣人故意隱瞞。

二、購房合同無效有哪些后果

無效的房屋買賣合同自成立時(shí)起就沒有法律效力，任何人在任何時(shí)候都可以主張?jiān)摵贤瑹o效。該無效合同自成立時(shí)起即無效，具有溯及力。無效的房屋買賣合同房屋買賣由人民法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)。房屋買賣合同被宣告無效后，將產(chǎn)生以下法律后果：

1、出賣人返還房屋價(jià)款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當(dāng)給予補(bǔ)償；

2、有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

3、在商品房買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。

因房價(jià)漲落無常，加之購房合同約定之千差萬別，購房合同違法、違約無效糾紛時(shí)有發(fā)生。而無論何原因無效，都難免讓當(dāng)事人遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失，為了保護(hù)好自己的合法權(quán)益，購房者在購買商品房時(shí)最好先了解清楚哪些情形會(huì)導(dǎo)致購房合同無效，購房合同無效有哪些法律后果，遇到了無效的購房合同能否退房等。這些問題最好先咨詢專業(yè)律師，也可以請律師陪同簽訂購房合同，謹(jǐn)防簽到一個(gè)無效的購房合同。