一、房產(chǎn)抵押有哪些形式？

房產(chǎn)作為大多數(shù)家庭最有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，在貸款的大多數(shù)人中是以房產(chǎn)抵押為條件，畢竟這樣才能獲得足夠多的貸款。對(duì)于房產(chǎn)抵押的形式，相關(guān)法律一般根據(jù)房產(chǎn)的不同狀態(tài)來進(jìn)行區(qū)分。

（一）以房產(chǎn)的所有權(quán)進(jìn)行抵押。房屋所有權(quán)抵押時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押，這是房產(chǎn)管理法和擔(dān)保法的一致規(guī)定。這一規(guī)定有利于實(shí)行房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。

（二）在建工程抵押。在建工程是尚在建造中的房屋，是一個(gè)在變化過程中的物，因此，在建工程抵押與房產(chǎn)抵押有較大的區(qū)別。法律規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，而為償還貸款進(jìn)行的擔(dān)保。

（三）房屋期權(quán)抵押?！冻鞘蟹慨a(chǎn)抵押管理辦法》將房屋期權(quán)抵押規(guī)定為預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，這種抵押顯然還不是房產(chǎn)抵押。按這一規(guī)定，預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押在登記時(shí)，由登記機(jī)關(guān)在抵押合同上作記載，待房屋竣工以后，再由當(dāng)事人重新辦理房產(chǎn)抵押登記。

二、如何處理房產(chǎn)抵押糾紛？

在日常生活中，房產(chǎn)抵押糾紛一般存在以下兩個(gè)問題：一是房屋先出售后抵押，購(gòu)房者與抵押權(quán)人誰能獲得房屋，二是房屋先設(shè)定抵押后又出售，購(gòu)房者與抵押權(quán)人誰能獲得房屋。

（一）針對(duì)房屋先出售后抵押的問題，需要區(qū)別房屋買賣合同是否登記：

1.如果商品房買賣合同未登記，經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力，可以對(duì)抗購(gòu)房購(gòu)房者的權(quán)利，也就是房屋的抵押權(quán)要大于購(gòu)房者的權(quán)利。但如果購(gòu)房者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知該房屋已出售，而后為實(shí)現(xiàn)債權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，惡意損害第三人的行為不受法律保護(hù)。

2.如果商品房買賣合同已經(jīng)登記后，出賣人就該房屋向他人設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)不能對(duì)抗購(gòu)房者的請(qǐng)求權(quán)。

（二）針對(duì)房屋先抵押后出售的問題

房屋先設(shè)定抵押后又出售，如何處理購(gòu)房者和抵押權(quán)人的利益沖突？房屋設(shè)定抵押權(quán)并經(jīng)登記后，出賣人又將該房屋出售，涉及抵押權(quán)與購(gòu)房者權(quán)益沖突的也分為兩種情形：

1、如果出賣人未通知抵押權(quán)人或者未告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押權(quán)人可主張房屋轉(zhuǎn)讓行為無效。

2、如果出賣人已通知抵押權(quán)人的，對(duì)該物的處分已獲得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人可提前實(shí)現(xiàn)其債權(quán)；如果已告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況，購(gòu)房人仍然買受的，屬于買收人自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，法律上也不保護(hù)這種情形。

上文就是關(guān)于房產(chǎn)抵押有哪些形式和如何處理房產(chǎn)糾紛的介紹，在日常生活中，房產(chǎn)抵押是很常見的，但是房產(chǎn)抵押糾紛也是層出不窮，如果您被卷入了房產(chǎn)抵押糾紛，還是向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師求助，利用他們的專業(yè)知識(shí)來維護(hù)您的權(quán)益，降低甚至挽回您的損失。