案情簡(jiǎn)介：逾期交付商品房引發(fā)糾紛

2008年3月26日，原告毛某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，被告將其開(kāi)發(fā)的“金乾水鄉(xiāng)”第7幢104號(hào)商品房及配套雜物間出賣給原告，價(jià)款為187626元。

合同訂立后，原告依法支付了合部房款187626元。被告于2006年9月26日向原告發(fā)出入伙通知書(shū)。原告向被告發(fā)出書(shū)面反饋意見(jiàn)，提出被告方無(wú)法提供房屋驗(yàn)收合格文件，不具備房屋交付條件，因此拒絕收房，由此造成的損失應(yīng)該由被告承擔(dān)。2008年11月9日，相關(guān)部門(mén)出具工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，被告于2008年12月14日發(fā)出補(bǔ)充通知，該工程于2008年12月20日經(jīng)某縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局備案。原告毛某于2008年12月22日簽署了房屋驗(yàn)收交接表等相關(guān)手續(xù)，正式接收房屋。

審理結(jié)果：法院判決支付違約金

法院審理認(rèn)為，后，被告某房地產(chǎn)公司未按合同約定時(shí)間將符合合同約定的房屋交付原告使用，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。商品房驗(yàn)收合格時(shí)間應(yīng)以出具工程駿工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的時(shí)間為準(zhǔn)即2008年11月9日，此時(shí)交付條件成立，所以被告逾期交房違約責(zé)任的天數(shù)應(yīng)自2008年8月31日計(jì)算至被告某房地產(chǎn)公司再次通知交房的時(shí)間即2008年12月14日共計(jì)105天。因雙方約定的違約金過(guò)高，應(yīng)根據(jù)原告向銀行應(yīng)支付的利息損失，按金融部門(mén)5年以上貸款，即年利率為6．39%的130%計(jì)算。被告提出多次強(qiáng)臺(tái)風(fēng)和超降水屬于不可抗力理由不足，不予支持。法院判決被告某房地產(chǎn)公司應(yīng)向原告毛某支付逾期交房違約金4545．94元。

律師說(shuō)法：如何追究違約責(zé)任

本案主要涉及到以下幾個(gè)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：

關(guān)于商品房“經(jīng)驗(yàn)收合格”的時(shí)間問(wèn)題。原、被告雙方在合同第八條約定“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”是商品房交付的前提條件，原、被告提供的證據(jù)中，對(duì)驗(yàn)收合格均有不同的時(shí)間記錄。單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收是建筑工程投入使用前的最后一次驗(yàn)收，但驗(yàn)收記錄僅是工程竣工驗(yàn)收過(guò)程中的一個(gè)工作技術(shù)記錄，不是竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)性文件，形式要件欠缺。根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第七條規(guī)定：“工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告主要包括工程概況，建設(shè)單位執(zhí)行基本建設(shè)程序情況，對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等方面的評(píng)價(jià)，工程竣工驗(yàn)收時(shí)間、程序、內(nèi)容和組織形式，工程竣工驗(yàn)收意見(jiàn)等內(nèi)容”。因此，被告提出“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”應(yīng)按單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄所記載的最遲時(shí)間2006年9月30日為準(zhǔn)理由不足，不予支持。原告提出“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的時(shí)間應(yīng)以福建省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的時(shí)間2006年11月9日為準(zhǔn)，理由充分，應(yīng)予支持。法院采用原告的觀點(diǎn)是正確的。關(guān)于商品房交付條件問(wèn)題。原告認(rèn)為，商品房交付要達(dá)到二個(gè)條件，一是商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，二是商品房經(jīng)依法備案。

被告認(rèn)為，本案銷售的是期房，不是現(xiàn)房，合同約定的交付買受人使用的商品房是指“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的商品房，因此，本案中只要符合驗(yàn)收合格條件，就可以交付使用。

根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第七條：工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；第九條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)備案；《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。據(jù)此，工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并在法定的時(shí)間內(nèi)交主管部門(mén)備案。上述相關(guān)規(guī)定均說(shuō)明竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告與備案是兩個(gè)不同的概念，備案的前提是工程竣工驗(yàn)收合格。本案中，雙方當(dāng)事人只約定將具備“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”條件，并符合合同約定的商品房交付買受人使用，并未將“備案”約定為交付的一個(gè)條件；且備案是行政主管部門(mén)行政監(jiān)督管理的范疇。所以，一審法院認(rèn)為，本案中，商品房經(jīng)驗(yàn)收合格后就可交付使用。

關(guān)于本案是否存在不可抗力問(wèn)題。根據(jù)《民法通則》規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。臺(tái)風(fēng)和暴雨等天氣在作為沿海的福建省普遍存在，作為具有相應(yīng)資質(zhì)和專業(yè)技術(shù)人員的開(kāi)發(fā)商而言，并非不能預(yù)見(jiàn)，其應(yīng)當(dāng)綜合這些因素，科學(xué)合理地制定施工進(jìn)度及竣工交付期限；且被告所舉證據(jù)閩建電（2006）40號(hào)、47號(hào)、56號(hào)《內(nèi)部明電》、泰寧縣氣象局證明與泰寧縣建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站證明只能證實(shí)有關(guān)部門(mén)要求相關(guān)行業(yè)加強(qiáng)安全防范措施，不能證明2006年多次強(qiáng)臺(tái)風(fēng)和超降水的情形屬不可抗力。同時(shí)，商品房買賣合同約定，遭遇不可抗力，出賣人在發(fā)生之日起10日內(nèi)告知買受人的，出賣人可據(jù)實(shí)延期，但被告未舉證證明其遭遇不可抗力事件而及時(shí)通知買受人的事實(shí)，所以被告提出多次強(qiáng)臺(tái)風(fēng)和超降水造成工期延誤的時(shí)間應(yīng)予扣除的主張，法院不予支持。

關(guān)于雙方約定的逾期違約金是否過(guò)高的問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少；最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少?！北景钢?，商品房的總價(jià)款為人民幣187626元，按日萬(wàn)分之十計(jì)算違約金，每日的違約金為人民幣187．63元，確實(shí)過(guò)高，應(yīng)予以調(diào)整。根據(jù)原告向銀行按揭貸款應(yīng)支付的利息損失，應(yīng)按金融部門(mén)五年以上貸款，即年利率6．39%的130%計(jì)算。

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