一、開發(fā)商延期交房的法律后果

（1）買受人的合同解除權(quán)

出賣人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù)”的情形。按照該條第三項(xiàng)的規(guī)定，當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條進(jìn)一步對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確。按照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條的規(guī)定，出賣人延期交房的，經(jīng)買受人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；延期不行使的，解除權(quán)消滅。

（2）出賣人支付違約金或者賠償損失

按照《合同法》以及最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失；商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

該解釋雖然只適用于商品房買賣合同糾紛的處理，但其對(duì)于交房問題的規(guī)定，對(duì)非商品房的買賣合同糾紛的處理，也可以比照適用。

二、如何計(jì)算延期交房的違約金

如果合同約定的違約金過低，不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失的，依據(jù)合同法的規(guī)定可以請(qǐng)求增加賠付額。建議購(gòu)房者分別提起訴訟，由于內(nèi)容基本相同、又是同一被告，為節(jié)約訴訟成本法院會(huì)考慮并案審理。實(shí)踐中有很多這樣的案例。

違約金是可以約定的，具體沒有法律規(guī)定萬分之一這個(gè)說法，但違約金是有限制的，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額。