一、二手房交易的流程是怎樣的

（1）買方咨詢買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

（2）簽合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（3）辦理過戶買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

（4）立契房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

（5）繳納稅費稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

（6）辦理產權轉移過戶手續(xù)交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。

（7）銀行貸款對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

（8）打余款完成交易買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二、二手房買賣應注意哪些事項

（1）原戶主戶口是否已經遷走？

戶口不僅關系到房屋的居住人的各種繳費因素，更對房東的孩子入學升學等起著至關重要的作用，尤其是今后房屋遇到一些不可測因素如動拆遷問題，由于前業(yè)主戶口沒有遷走，那么麻煩就大了，因為動遷補償款是按磚頭和人頭來補償的，原業(yè)主的戶口也享有補償的資格，如果原業(yè)主一定要補償，新業(yè)主也不能拒絕。其次是按戶籍規(guī)定原業(yè)主的戶口不遷走，新業(yè)主的戶口遷不進去。

（2）是否已前往煤氣公司辦理煤氣更名手續(xù)？

煤氣的更名手續(xù)不可不辦，除了繳費因素之外，包括煤氣的保險和出現意外事故的受益人都取決于煤氣賬單上的名字，因此新業(yè)主在驗收購買的二手房屋時切記要去煤氣公司辦理更名手續(xù)。辦理更名手續(xù)時前業(yè)主有無煤氣欠費也一目了然。

（3）是否已前往物業(yè)公司辦理戶名變更手續(xù)，并結清業(yè)主與物業(yè)公司的各種費用？

新業(yè)主進房前還要與前業(yè)主一起前往物業(yè)公司辦理戶名變更手續(xù)，前業(yè)主在房屋內居住多年，是否有欠繳的物業(yè)管理費和維修費應該與前業(yè)主一起去物業(yè)公司當面結清。如果新業(yè)主忽略不去，那么前業(yè)主與物業(yè)公司的費用糾紛就會轉嫁到新業(yè)主頭上，而且這筆費用遲早要交，如果不交，新業(yè)主的房屋將不能進行買賣交易。

（4）房屋的維修資金發(fā)票、物業(yè)管理費押金收據是否已及時交接？

維修資金不是一筆小數目，隨著房屋使用年限的時間推移越來越發(fā)揮作用，因此新業(yè)主一定要求老業(yè)主將繳納過的維修資金發(fā)票交出收藏，這是已經繳納維修資金的憑證；此外，物業(yè)管理費的發(fā)票也要交接，作為前業(yè)主已經繳清物業(yè)管理費的憑證。