一、買房時(shí)要注意什么

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人簽約前向其收取一定費(fèi)用是目前較為普遍的一種做法，并常被冠以“定金”、“訂金”、“誠意金”等名稱，但對(duì)如何返還沒有明確規(guī)定。法律人士表示，買家要擦亮眼睛分清三類“金”。“定金”是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。按照法律規(guī)定：“一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行義務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”“訂金”與“定金”僅一字之差，在法律性質(zhì)上卻有天壤之別。訂金不是一個(gè)規(guī)范的概念，在法律上僅作為一種預(yù)付款的性質(zhì)，不具有擔(dān)保性質(zhì)。合同履行的只作為抵充房款，不履行也只能如數(shù)返還。還有一個(gè)在中介與買房和賣房雙方簽訂的合同中多有出現(xiàn)的“誠意金”，法律上卻并沒有誠意金之說。因?yàn)椤罢\意金”難退，我國(guó)不少城市已經(jīng)明確表示，收取購房誠意金是違規(guī)行為。

二、遇到一房多賣該如何處理

現(xiàn)實(shí)生活中，有的不良商家或者賣房者在利益的驅(qū)使下將自己的房子進(jìn)行多次買賣，以騙取金錢，如果購房者在買房時(shí)遇到一房多賣的情況時(shí)，怎么辦呢？本文介紹幾種不同的一房多賣情況的處理。

（一）部分合同已經(jīng)登記，部分合同未登記，各購房消費(fèi)者間權(quán)利沖突的處理

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)。理論界傾向于將預(yù)售登記解釋為預(yù)告登記，其效力為一種債權(quán)的保全手段，審判部門采納登記對(duì)抗原則，即預(yù)售登記具有對(duì)抗第三人的效力，未登記合同的權(quán)利不能對(duì)抗已登記合同的權(quán)利。

1、各購房消費(fèi)者均未入住，但有的合同已為登記，有的合同未登記，購房消費(fèi)者都起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，宜并案審理，根據(jù)合同登記的對(duì)抗效力，優(yōu)先保護(hù)已為登記的購房消費(fèi)者，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)給登記購房消費(fèi)者的義務(wù)。未經(jīng)登記的購房消費(fèi)者不宜列為訴訟第三人，但登記購房消費(fèi)者未交清的購房款，應(yīng)由未登記購房消費(fèi)者優(yōu)先受償。

2、如果購房人明知該房屋已經(jīng)預(yù)售，而惡意簽訂買賣合同并辦理登記的，根據(jù)民法誠實(shí)信用和公序良俗的原理，惡意損害第三人利益的權(quán)利不受保護(hù)，其登記合同的權(quán)利不能得到保護(hù)。未登記的購房消費(fèi)者可以行使撤銷權(quán)，請(qǐng)求撤銷登記合同，保護(hù)自己的合法權(quán)益，但應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

（二）合同均已登記，但房屋均未入住的，各購房消費(fèi)者間權(quán)利沖突的處理

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房屋買賣合同登記產(chǎn)生兩方面的效力，一是對(duì)出賣人就該標(biāo)的房屋的處分權(quán)進(jìn)行限制，二是產(chǎn)生公示公信力并得對(duì)抗第三人。房屋買賣合同已登記，各購房消費(fèi)者均未入住時(shí)，由于合同登記是權(quán)利外觀顯征的標(biāo)志，應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記的先后順序確定順位，登記在先的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)相對(duì)于登記在后的權(quán)利人得到優(yōu)先保護(hù)。如果各購房消費(fèi)者均起訴請(qǐng)求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)按照登記的先后順位，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移所有權(quán)給登記在先的購房消費(fèi)者的義務(wù)。登記在后的購房消費(fèi)者可以向出賣人主張違約責(zé)任，并可就前登記購房消費(fèi)者未交清的購房款優(yōu)先受償。同樣，應(yīng)區(qū)分善意登記與惡意登記的不同情況，體現(xiàn)惡意不受保護(hù)的誠實(shí)信用原則，維護(hù)交易的安全。

（三）房屋已經(jīng)入住，各購房消費(fèi)者間權(quán)利沖突的處理

不動(dòng)產(chǎn)房屋的權(quán)利外觀顯征是登記而非交付，此與動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利外觀顯征不同。購房消費(fèi)者入住房屋的行為，表明出賣人已為交付（部分履行），消費(fèi)者已為占有使用。不同的立法對(duì)占有賦予了不同的效力，但占有具有準(zhǔn)物權(quán)的效力是各國(guó)立法共通的屬性。在購房消費(fèi)者占有使用該房屋與其他購房消費(fèi)者發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)，首先應(yīng)審查其行為是有權(quán)占有還是無權(quán)占有，無權(quán)占有不受法律保護(hù)。

1、至發(fā)生糾紛或起訴時(shí)，各購房消費(fèi)者均未進(jìn)行預(yù)售合同登記，如已有購房消費(fèi)者入住，各購房消費(fèi)者均起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，由于出賣人對(duì)房屋已為交付，入住購房消費(fèi)者為有權(quán)占有，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已入住的購房消費(fèi)者，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)給已入住購房人的義務(wù)。對(duì)其他未入住的購房消費(fèi)者，可判令因合同不能履行而解除合同，由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，并可就已入住購房消費(fèi)者未交清的購房款優(yōu)先受償。

2、合同未登記的購房消費(fèi)者已入住，而與已登記的購房消費(fèi)者發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)，盡管未登記合同的購房消費(fèi)者已占有使用該房屋，但由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的外觀顯征是登記而非交付，未經(jīng)登記的權(quán)利不能對(duì)抗已經(jīng)登記的權(quán)利，因此經(jīng)登記的購房消費(fèi)者應(yīng)優(yōu)先于已入住但未登記的購房消費(fèi)者受到保護(hù)。由于房屋入住的情況較為復(fù)雜，人民法院不如政府相關(guān)職能部門熟悉情況，且處理不好容易引發(fā)社會(huì)矛盾，增加社會(huì)不穩(wěn)定因素，因此，在已有購房消費(fèi)者實(shí)際入住的情況下，為爭(zhēng)取最好的社會(huì)效果，人民法院不宜就案辦案，即使已登記的購房消費(fèi)者起訴請(qǐng)求保護(hù)其對(duì)爭(zhēng)議房屋的優(yōu)先受償權(quán)成立，也宜中止訴訟，建議政府有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)后辦理相關(guān)手續(xù)。經(jīng)政府部門努力協(xié)調(diào)仍不能解決的，由法院依照上述原則裁判。

（四）合同均未登記、房屋均未入住的，購房消費(fèi)者間權(quán)利沖突的處理

債權(quán)具有相對(duì)性和平等的順序性，基于債權(quán)平等的原則，債權(quán)之間本無所謂優(yōu)先的問題，人民法院可判決出賣人向任何先起訴的買受人履行合同。但由于同一標(biāo)的房屋上只能存在一個(gè)所有權(quán)，不能由多個(gè)購房消費(fèi)者對(duì)同一房屋分別享有所有權(quán)。在各購房消費(fèi)者均已交付全部或者大部分房款，但均未辦理合同登記，且房屋均未入住時(shí)，購房消費(fèi)者起訴請(qǐng)求辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，原則上應(yīng)以訴訟的先后，結(jié)合合同有效成立的時(shí)間先后順序?yàn)榕袛鄻?biāo)準(zhǔn)，就同一財(cái)產(chǎn)對(duì)已經(jīng)起訴的當(dāng)事人按照合同權(quán)利有效成立的先后順序確定所有權(quán)歸屬。為避免同一法院或不同法院就同一標(biāo)的房屋分別判歸不同購房消費(fèi)者所有的尷尬現(xiàn)象，確保審判的法律效果與社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一，對(duì)于各購房消費(fèi)者分別起訴的案件在同一法院的，宜按照一般共同訴訟合并審理，依據(jù)審理查明的事實(shí)，依法判令被告履行轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)給最先成立合同的購房消費(fèi)者的義務(wù)；案件在不同法院的，能移送的盡量移送到同一法院合并審理。