一、商品房買賣中適用懲罰性賠償嗎

在商品房銷售中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的五種欺詐行為將導(dǎo)致“一倍上限的賠償責(zé)任”，這實(shí)際上是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中對經(jīng)營者欺詐行為實(shí)行“雙倍返還”原則的變相適用。

這五種欺詐行為包括：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人或又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。對此，法律都規(guī)定了基本相同的法律責(zé)任，就是解除或撤銷合同，同時返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。這里根據(jù)對立法意圖理解需要提示的是：

1、當(dāng)事人主張合同無效、合同可撤銷、合同解除的，其行使相應(yīng)訴訟權(quán)利的時效是不同的，主張無效的訴訟時效2年，主張撤銷是1年，主張解除則應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條的規(guī)定分三種情況處理。

2、對于“一倍上限的賠償”不能錯誤地理解為“雙倍返還”，雖然在特定條件下可能會有“雙倍返還”的效果。這里的“賠償”在實(shí)際操作中會有兩種范圍的計(jì)算：一種是“利息”加“實(shí)際損失”（此兩部分為“填平性賠償”）加“懲罰性賠償金”，其總計(jì)不超過已付房款本金；另一種是“懲罰性賠償金”部分不超過已付房款本金。如果按照后者計(jì)算，“填平性賠償”加“懲罰性賠償金”則要超過一倍上限了。

3、“一倍上限的賠償”是一種“賠償責(zé)任限制制度”：

其一是限制了賠償?shù)姆ǘㄊ掠桑聪抻谏鲜鑫宸N欺詐引起的賠償；

其二是僅限制了懲罰性賠償?shù)呢?zé)任上限，也就是說對于實(shí)際損失不設(shè)上限，不論多少都要不打折扣地保護(hù)，即使這種實(shí)際損失超過了已付房款的2倍、3倍；但實(shí)際損失以外的部分也可以主張，這一方面則要設(shè)定上限，也就是這里的一倍上限。

其三是限制了賠償前提條件，即對于填平性賠償必須是有證據(jù)能夠證明的實(shí)際發(fā)生的損失；對于懲罰性賠償，則就是真的變成“雙倍返還”了，剔除已付房款本金，也就是一倍賠償了。

二、商品房買賣糾紛的處理

1、協(xié)商。購房人和開發(fā)商之間或者商業(yè)銀行之間的磋商或者談判，最終達(dá)成協(xié)議的解決辦法。這種辦法特點(diǎn)是不傷和氣，節(jié)約糾紛處理的成本；但如沒有中間人斡旋很難一時解決。

2、調(diào)解。在協(xié)商不成的情況下，可以在第三方的主持下進(jìn)行調(diào)解，最終解決糾紛，達(dá)成和解協(xié)議的辦法。特點(diǎn)是不傷和氣，遇到難點(diǎn)可以有人斡旋，解決糾紛的成本不是很大；但請第三人也許一些費(fèi)用，從而增加了解決糾紛的成本。

3、裁。仲裁是當(dāng)事人雙方根據(jù)達(dá)成的解決糾紛方式的協(xié)議，自愿將糾紛提交給中立的第三者進(jìn)行裁判的糾紛解決制度。特點(diǎn)是一裁終決，生效快，勝訴方付出的處理成本低。但預(yù)交仲裁費(fèi)較高，和執(zhí)行法院需要進(jìn)一步溝通，救濟(jì)途徑較少。

4、訴訟。當(dāng)事人在協(xié)商或調(diào)解不成的情況下，或者直接向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟，來解決當(dāng)事人雙方發(fā)生的糾紛。特點(diǎn)是當(dāng)事人只要有糾紛，不管對方同意不同意，你自己都可以提起訴訟，這是當(dāng)事人的一種權(quán)利。對一審法院審理的裁判還可以提起上訴，甚至可以申訴。勝訴能得到法律強(qiáng)有力的保證；但時間有時跨度較長，訴訟規(guī)則要求嚴(yán)格。