一、怎么解決商品房定金糾紛

房地產(chǎn)開發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同之前，往往通過簽訂認(rèn)購(gòu)書、意向書、預(yù)訂合同等方式要求購(gòu)房者交付購(gòu)房定金，以此約束購(gòu)房者與其簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同，購(gòu)房者在交付定金后，如因種種原因未能與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同時(shí)，開發(fā)商往往因此而拒絕返還購(gòu)房者已交付的定金。我們應(yīng)根據(jù)不同的情況作具體分析：

1、一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書給付定金的時(shí)候，與開發(fā)商未就主合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致，而事后雙方不能就主合同主要內(nèi)容達(dá)成協(xié)議，則購(gòu)房定金通常應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房者。

定金有立約定金（訂約定金）、成約定金、解約定金、證約定金、違約定金等各種類型。但在最高人民法院擔(dān)保法司法解釋施行之前，我國(guó)法律規(guī)定的主要是指違約定金。而擔(dān)保法解釋承認(rèn)了除違約定金以外的其它類型定金的效力，其中第一百一十五條就是對(duì)立約定金的明確規(guī)定。立約定金也可以被稱為是為主合同的訂立而簽訂的從合同，特點(diǎn)在于，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有聯(lián)系。在主合同訂立之前就已成立。凡在認(rèn)購(gòu)書、意向書一類協(xié)議中設(shè)定立約定金的，其法律效力自當(dāng)事人實(shí)際交付定金時(shí)產(chǎn)生，在其所擔(dān)保的立約行為沒有發(fā)生時(shí)，違反承諾的一方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)受到定金處罰。因此，我們認(rèn)為，在實(shí)踐中不能把認(rèn)購(gòu)書、意向書中約定的定金性質(zhì)都認(rèn)為立約定金，否則對(duì)購(gòu)房者極為不利。如：因開發(fā)商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導(dǎo)致購(gòu)房合同不能簽訂而讓購(gòu)房者承擔(dān)定金不能返還的后果是有違公平原則的。

2、嚴(yán)格以認(rèn)購(gòu)書約定的條件為準(zhǔn)，可區(qū)別于以下幾種情況。

首先，如果認(rèn)購(gòu)書并沒有明確約定房屋的價(jià)格、面積、戶型結(jié)構(gòu)等具體條件，而是把這些內(nèi)容留待簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同再行協(xié)商，而開發(fā)商與購(gòu)房者又未能就此協(xié)商一致，從而導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同的，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還購(gòu)房者。

其次，如果開發(fā)商在簽訂主合同時(shí)，提出與認(rèn)購(gòu)書約定的不同的條件致使主合同不能簽訂的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議的違約責(zé)任，依照擔(dān)保法的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金；

再次，如果開發(fā)商和購(gòu)房者雙方就認(rèn)購(gòu)書約定的條件之事項(xiàng)未能達(dá)成一致 ，導(dǎo)致不能簽訂主合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房者定金。另外，如果認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，而購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議的違約責(zé)任。此種情況下，開發(fā)商可以不予返還購(gòu)房者定金。

3、開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證、銷售許可證的情況下，與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的行為是違反法律規(guī)定的無(wú)效民事行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還購(gòu)房者定金。

此外，《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定：“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向買受人返還所收費(fèi)用”。但問題，此處的“預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用”是否包括定金，如果從有利于保護(hù)購(gòu)房者的角度理解，此處的預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)包括定金在內(nèi)。但這樣理解又似乎與擔(dān)保法及其司法解釋有所沖突，按照擔(dān)保法的規(guī)定屬定金就要適用定金罰則。在實(shí)踐中，開發(fā)商往往以各種名義收取購(gòu)房者預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用以約束購(gòu)房者與其簽訂正式合同，但如果這些費(fèi)用約定金性質(zhì)， 購(gòu)房者不管什么原因未能與開發(fā)商簽訂主合同開發(fā)商不能拒絕返還購(gòu)房者交付的預(yù)訂款。而按照《商品房銷售管理辦法》第二十二條的規(guī)定，開發(fā)商也應(yīng)向購(gòu)房者返還所收取的費(fèi)用。同樣，如果因開發(fā)商的原因未能簽訂合同的，購(gòu)房者也不能主張定金權(quán)利而要求開發(fā)商雙倍返還，但這種情況畢竟較少，且購(gòu)房者可按上述規(guī)定，收回其預(yù)付的費(fèi)用。

二、何時(shí)構(gòu)成商品房買賣合同欺詐

“欺詐行為”是《消法》第四十九條的關(guān)鍵概念，關(guān)系到消法能否適用的問題。消法使用了“欺詐行為”的概念，但沒有給“欺詐行為”下定義。由于我國(guó)民法反欺詐制度存在著多層次的結(jié)構(gòu)，有消費(fèi)者合同、一般合同、合同外的民事行為三個(gè)不同的層次。按照民法解釋學(xué)，同一法律或者不同的法律使用同一概念時(shí)，原則上應(yīng)作同一解釋。據(jù)此原則，在消法對(duì)“欺詐行為”沒有定義的情況下，我們應(yīng)當(dāng)按照民法通則五十八條規(guī)定的“欺詐行為”進(jìn)行解釋。該條也只規(guī)定了“欺詐”的法律效果，沒有給“欺詐”下定義。按照民法解釋學(xué)，法律上有定義的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照該定義解釋，如果沒有定義，則應(yīng)當(dāng)參考學(xué)說(shuō)解釋或者由最高法院作出司法解釋。

按照學(xué)說(shuō)解釋，“欺詐行為”是指當(dāng)事人一方故意制造虛假或歪曲的事實(shí)，或者故意隱匿事實(shí)真相，使表意人陷入錯(cuò)誤而作出意思表示的行為。其構(gòu)成要件包括：

1、有欺詐的故意。所謂故意，按照最高法院的司法解釋，一方當(dāng)事人，故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。因此，按照司法解釋和學(xué)理解釋，欺詐只能由故意構(gòu)成，“過失”包括“重大過失”均不構(gòu)成“欺詐行為”。

2、要有欺詐的事實(shí)。當(dāng)事人除了有欺詐的故意，還必須有欺詐的事實(shí)存在。欺詐的事實(shí)通常有三種情形：一是捏造虛假事實(shí)；二是隱匿真實(shí)事實(shí)；三是歪曲真實(shí)事實(shí)。如果按照法律或者合同行為人有告知的義務(wù)，行為人沒有告知（即沉默） 也構(gòu)成欺詐。

3、須表意人因相對(duì)人的欺詐而陷于錯(cuò)誤。所謂表意人陷于錯(cuò)誤，不僅指表意人原本沒有錯(cuò)誤，因受欺詐人的欺詐而陷于錯(cuò)誤，也包括表意人已有錯(cuò)誤，受欺詐人的欺詐而陷于更深的錯(cuò)誤。如果相對(duì)人未受欺詐的情況下陷于錯(cuò)誤，則不構(gòu)成欺詐。

4、須對(duì)方因陷于錯(cuò)誤而為意思表示，即錯(cuò)誤與意思表示之間有因果關(guān)系。錯(cuò)誤與意思表示之間的因果關(guān)系可分為二種情況，一是無(wú)此錯(cuò)誤，而根本不為意思表示；二是無(wú)此錯(cuò)誤，則不以此條件為意思表示。

認(rèn)定商品房買賣欺詐行為還是比較復(fù)雜的，消費(fèi)者如果不能獨(dú)自勝任，可以聘請(qǐng)專業(yè)律師協(xié)助。